Otto Schmidt Verlag

BGH 27.9.2017, XII ZR 114/16

Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam

Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Es verstößt allerdings gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte hatte im Dezember 1998 von der K-AG Ladenräume angemietet. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB) und die Hausordnung waren als Bestandteile in den Vertrag einbezogen. Darin war auch geregelt, dass zu den Betriebskosten u.a. die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren gehörten. Im Oktober 2006 schlossen die Vertragsparteien einen "1. Nachtrag zum Mietvertrag 1998". Mit diesem ersetzten sie u.a. unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags im Übrigen die im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Indexklausel. Außerdem enthielt der Nachtrag eine beiderseitige Verpflichtung zur Einhaltung der Schriftform.

Im Dezember 2009 folgte ein "2. Nachtrag zum Mietvertrag 1998 nebst 1. Nachtrag 2006". Auf Vermieterseite war daran die aufgrund zwischenzeitlichen Eigentumserwerbs in die Vermieterstellung eingetretene G. S.à.r.l. & Co. KG beteiligt. Diese wiederum hatte mit notariellem Kaufvertrag zuvor das Grundstück an die Klägerin verkauft. Im 2. Nachtrag wurde u.a. unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrags und des ersten Nachtrags die Mietzeit bis zum 31.5.2020 verlängert. Außerdem verpflichteten sich die Parteien, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss des Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.

Im Januar 2011 legte die Klägerin dem Beklagten schriftlich das Begehren dar, die Wertsicherungsklausel dahingehend zu ändern, dass bei Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5 % eine entsprechende Änderung der Miete eintreten solle. Der Beklagte vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich "6 % einverstanden", unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an die Klägerin zurück. Diese teilte dem Beklagten im Mai 2011 mit, dass der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietkorrektur um 6 % gestiegen sei und sich daher eine entsprechend erhöhte Miete ergebe, die der Beklagte fortan auch entrichtete.

Mit Schreiben vom 20.6.2014 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung zum 31.12.2014. Ihre auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage wies das LG ab. Im Berufungsverfahren legte die Klägerin ein Schreiben des Beklagten vor, mit dem dieser sich gegen die Aufnahme von Müllgebühren in die Betriebskostenabrechnung 2013 gewandt und ausgeführt hatte, mit dem früheren Eigentümer habe es eine Absprache gegeben, dass für ihn den Beklagten keine Mülltonne angeschafft werde. Sowohl die Berufung als auch die Revision der Klägerin blieben ohne Erfolg.

Gründe:
Obwohl der Mietvertrag, in den die Klägerin gem. §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, nicht der Schriftform nach §§ 578 Abs. 1, 550 S. 1 BGB entspricht, ist die Klägerin nach Treu und Glauben gehindert, von dem aus §§ 550 S. 1, 542 Abs. 1 BGB folgenden ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Eine Treuwidrigkeit folgte hier insbesondere nicht aus der im zweiten Nachtrag enthaltenen sog. Schriftformheilungsklausel, wonach die Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind. Inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirkungen mit Blick auf § 550 BGB zukommen können, hat der Senat bislang offen gelassen. Hierzu werden in Rechtsprechung und Literatur auch in jüngerer Zeit verschiedene Auffassungen vertreten. Der Senat ist allerdings der Auffassung, dass Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Sie können für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

Es verstößt allerdings gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei - wie hier - eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen. Es konnte allein die Klägerin von der Vertragsänderung profitieren, weil wesentlich früher als nach der alten Regelung eine Mieterhöhung aufgrund der Steigerung des Verbraucherpreisindex eingetreten war. Eine auf dieser Kündigung beruhende Vertragsbeendigung wäre ein schlechthin untragbares Ergebnis, so dass der Klägerin die Berufung auf den Schriftformverstoß gem. § 242 BGB versagt ist.

Linkhinweise:

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 07.11.2017 10:54
Quelle: BGH online

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