Otto Schmidt Verlag

BGH 13.10.2017, V ZR 11/17

Geplatzter Immobilienverkauf: Keine Haftung des Verkäufers wegen Abbruch der Vertragsverhandlungen

Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potenziellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus. Der (potenzielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte, eine Großinvestorin in der Immobilienbranche, beabsichtigte, mehrere Eigentumswohnungen an Privatkunden zu veräußern. Hierzu bediente sie sich der Vermittlung der D-GmbH, die wiederum den Zeugen H als ihren Vertriebsbeauftragten einschaltete. Der Kläger trat über eine Internetplattform mit dem Zeugen in Kontakt und teilte diesem nach einer Besichtigung im August 2013 mit, dass er eine näher bezeichnete Dachgeschosswohnung mit Pkw-Abstellplatz zum inserierten Preis von 376.700 € kaufen wolle. Anfang September 2013 übersandte der Zeuge dem Kläger einen ersten Kaufvertragsentwurf.

Am 23.9.2013 informierte der Kläger den Zeugen darüber, am Wochenende den Kreditvertrag erhalten zu haben und diesen bis zum 1.10.2013 seinem Finanzierungspartner vorlegen zu müssen. Er bat deshalb um Mitteilung, welche weiteren Aspekte einer Abwicklung des Kaufvertrages entgegenstünden. Der Zeuge antwortete am 26.9.2013, dass außer der Eintragung der Beklagten in das Grundbuch und der Fertigstellungsanzeige für Renovierungsmaßnahmen aus seiner Sicht keine Hindernisse bestünden. Am selben Tag übersandte er dem Kläger einen weiteren Kaufvertragsentwurf sowie die Teilungserklärung. Am 27.9.2013 stellte der Kläger bei seinem Finanzierungspartner einen Antrag auf Gewährung eines Darlehens über 300.000 €. Die Annahmefrist des Darlehensgebers lief bis zum 1.10.2013; der Darlehensvertrag enthielt eine Information zum Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrages.

Am 30.9.2013 erhielt der Kläger die Mitteilung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober beurkundet werden. Am 14.10.2013 informierte der Zeuge den Kläger darüber, dass der Notartermin am 30.10.2013 stattfinde. Am 22.10.2013 teilte der Zeuge dem Kläger telefonisch mit, die Beklagte werde die Wohnung nur noch zu einem höheren Preis verkaufen; der neue Kaufpreis sollte 472.400 € betragen. Mit dieser Erhöhung war der Kläger nicht einverstanden und nahm von einem Vertragsschluss Abstand. Die Beklagte veräußerte die Wohnung zu dem höheren Preis an einen anderen Erwerber. Mit der Klage verlangt der Kläger im Wesentlichen Erstattung der Kosten von rd. 9.000 €, die ihm infolge der Rückabwicklung des Finanzierungsvertrages entstanden sind.

LG und OLG wiesen die Klage ab. Die Revision des Klägers hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt.

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren.

Das OLG ist insoweit ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gekommen, der Kläger habe den Beweis, dass die Beklagte ihm eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft zu dem ursprünglich genannten Preis vorgespiegelt habe oder dass sie von einer ursprünglich vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt sei, ohne dies - rechtzeitig - zu offenbaren, nicht geführt. Es stellt auch keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potenziellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn dieser - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Dem Kaufinteressenten muss klar sein, dass der Verkaufswillige bis zur Beurkundung des Kaufvertrages nicht gebunden ist und es diesem daher freisteht, seine Verkaufsbereitschaft aufzugeben oder zu modifizieren.

Der (potentielle) Verkäufer haftet auch nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. Hierin kann schon deshalb keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung gesehen werden, weil es der Kaufinteressent andernfalls in der Hand hätte, durch eigene Dispositionen den Verkäufer mittelbar zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages zu bewegen, obwohl ein formgültiger Vertrag i.S.d. § 311b BGB noch nicht zustande gekommen ist. Dies liefe dem Zweck der Formvorschrift zuwider.

Linkhinweis:

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 04.12.2017 16:20
Quelle: BGH online

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