Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Miete oder doch nur Leihe? Eine Abgrenzung für die Praxis (Dr. Michael Sommer, MietRB 2018, 17)

Ein aktuelles Urteil des BGH vom 20.9.2017 gibt Anlass, die bisherige Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis und einem Leihvertrag zu untersuchen. In einem ersten Schritt wird sich zunächst kurz mit dem aktuellen Urteil des BGH auseinandergesetzt (I.), sodann werden die wesentlichen Gemeinsamkeiten als auch die Unterschiede der Rechtsverhältnisse herausgearbeitet (II.), schließlich soll die Unterscheidung anhand eines praktischen Falles dargestellt werden (III.).

Inhaltsverzeichnis

  1. Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen
  2. Gemeinsamkeiten und Unterschiede
    1. Rechtsbindungswille vs. Gefälligkeit
    2. Gemeinsamkeiten
    3. Unterschiede
  3. Die verliehene Küche
    1. Individualvertragliche Vereinbarung
    2. Formularvertragliche Vereinbarung
  4. Zusammenfassung



I. Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen

Am 20.9.2017 entschied der BGH über eine Herausgabe einer Immobilie. 2 Der Zwangsverwalter für das im Wohnungseigentum stehende Reihenhaus verklagte die Nutzerin auf Herausgabe des Reihenhauses. Die Nutzerin bewohnte dieses seit über 20 Jahren. Ein schriftlicher Vertrag über die Nutzung bestand nicht. Die Nutzerin berief sich auf ein Mietverhältnis zwischen ihr und dem Wohnungseigentümer. Die Anschaffungskosten für das Reihenhaus seien nach Auffassung der Nutzerin wirtschaftlich von deren früheren Ehemann getragen worden, indem diesem entsprechenden Provisionszahlungen „abgezogen“ worden seien. Im Gegenzug habe dieser mit der Nutzerin auf Lebenszeit unentgeltlich in dem Haus leben dürfen. Seit Bestehen des Mietverhältnisses habe die Nutzerin sämtliche Neben- und Reparaturkosten für das Haus bezahlt.

Der besagte Fall zeichnet sich dadurch aus, dass es keine schriftliche Vereinbarung gibt, vielmehr wie so oft das wirkliche Leben einer rechtlichen Einordnung bedarf. Unstreitig blieb, dass die Nutzerin sämtliche Neben-und Reparaturkosten ab dem Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung zahlte.

Der BGH bejahte einen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks und lehnte das Bestehen eines Mietverhältnisses ab. Die Annahme eines Mietverhältnisses gemäß 535 BGB sei rechtsirrig. Sie lasse sich auch nicht unter Heranziehung des Urteils des BGH vom 4.5.1970 3 begründen. Zwar könne sich ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren, rechtlich als Mietvertrag darstellen. Dies gelte auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist, denn die Miete brauche den Mietwert der Sache nicht zu entsprechen. Vielmehr stelle auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache einen Miete dar (sog. Gefälligkeitsmiete). Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag, ein Leihvertrag oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten seien der Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und ggf. sonstige erkennbar zu Tage getretene Interessen der Parteien zu berücksichtigen. (...)

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 30.01.2018 14:41
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite