Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die Betriebskostenabrechnung - Teil II: Wirksamkeitsprüfung und Fehlerberichtigung (Harsch, MietRB 2018, 53)

Der erste Teil der Abhandlung (MietRB 2018, 22) befasste sich mit der formellen und inhaltlichen Abrechnungsunrichtigkeit. Im hier behandelten zweiten Teil geht es um die Abrechnungsberichtigung, wozu nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter berechtigt sein kann, wenn dieser seinen Abrechnungs- bzw. Berichtigungsanspruch durch den Vermieter nicht geltend machen will. Dargestellt wird, welche Voraussetzungen für den Mieter hierzu vorliegen müssen. Da für die Berichtigung durch den Vermieter auch die Beachtung der Abrechnungsfrist und des Abrechnungszeitraums von Bedeutung ist, wird vorangestellt, was hierbei beachtet werden muss.

B. Korrektur der Betriebskostenabrechnung

  1. Abrechnungsfrist und Abrechnungszeitraum
    1. Abrechnungsfrist
      1. Wohnraum
      2. Geschäftsraum
      3. Versäumung der Abrechnungsfrist
    2. Abrechnungszeitraum und Kostenzuordnung
      1. Abrechnungszeitraum
      2. Kostenzuordnung durch Leistungs- oder Abflussprinzip
        • aa.Leistungsprinzip
        • bb.Abflussprinzip
  2. Abrechnungsberichtigung durch den Vermieter
    1. Einwendungen/Belegeinsicht/Datenschutz
    2. Berichtigung vor Ablauf der Abrechnungsfrist
      1. Formelle Unwirksamkeit
      2. Inhaltliche Fehler
      3. Fälligkeit der Nachzahlung
    3. Berichtigung nach Ablauf der Abrechnungsfrist
      1. Formelle Fehler
      2. Inhaltliche Fehler
  3. Abrechnungsberichtigung durch den Mieter
    1. Einwendungen des Mieters
      1. Einwendungsfrist
      2. Form der Einwendungen
    2. Formelle Unwirksamkeit
    3. Inhaltliche Fehler
      1. Kein Neuabrechnungsanspruch
      2. Selbstberichtigungsrecht
      3. Abrechnungspflicht des Mieters?
      4. Zurückbehaltungsrecht
      5. Kostensteigerungen

B. Korrektur der Betriebskostenabrechnung
Bevor zur Problematik der eigentlichen Berichtigung übergegangen wird, müssen die Regelungen zur Abrechnungsfrist und zum Abrechnungszeitraum kurz erläutert werden.

I. Abrechnungsfrist und Abrechnungszeitraum
1. Abrechnungsfrist
a) Wohnraum
Die Abrechnung muss dem Wohnungsmieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB, 20 Abs. 3 S. 4 NMV). Diese Frist kann grundsätzlich voll ausgeschöpft werden.  Es handelt sich um eine Höchstfrist.

Zu beachten ist, dass die Frist nur durch eine formell ordnungsgemäße Abrechnung läuft.

b) Geschäftsraum
Bei Geschäftsraum wird gleichermaßen eine Abrechnungsfrist von einem Jahr angenommen, wenn nichts anderes geregelt ist.
Es handelt sich dabei aber nicht um eine Höchstfrist wie bei § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, dessen analoge Anwendung mangels Regelungslücke abgelehnt wird. Das bedeutet, dass im Einzelfall bei Fristversäumnissen die Regeln zur Verwirkung Platz greifen müssen. Verwirkung erfordert bekanntlich ein Zeit- und ein Umstandsmoment, also das Verstreichen einer längeren Zeitspanne und das Vertrauen des Schuldners, dass "nichts mehr kommt". Was das Zeitmoment betrifft, hat der BGH  offen gelassen, ob die Überschreitung der Abrechnungsfrist um ein halbes Jahr ausreicht. Hier wird vertreten, dass man die dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB als Orientierung heranziehen sollte,  da es sonst der Vermieter in der Hand hätte, die Fälligkeit einer Erstattung bzw. den Verjährungsbeginn hinauszuschieben. Der Mieter muss darlegen und nachweisen, dass die Verwirkungsmerkmale vorliegen und insbesondere, dass er sich darauf eingerichtet hat, dass Nachzahlungen nicht mehr anfallen.

Beispiel zur Verwirkung:
Der Mieter moniert nach der Abrechnung zwei Mal bestimmte Kostenarten.  Der Vermieter hüllt sich in Schweigen und klagt drei Jahre danach die Forderung ein. Durch das lange Schweigen wurde dem Mieter zugestanden davon auszugehen, dass nichts mehr kommen würde. Natürlich wird hier aus dem Zeitmoment auf das Umstandsmoment geschlossen.

Beraterhinweis
Bei zwei Abrechnungskreisen, wie etwa der Abrechnung der Heizkosten und der sonstigen („kalten“) Betriebskosten, läuft die Ausschlussfrist getrennt für jeden Kreis. Der Begriff des "Abrechnungskreises" ist vom BGH ...

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.02.2018 12:46
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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