Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die ordnungsgemäße Darstellung der Kontenentwicklung in der WEG-Jahresabrechnung (Aust, MietRB 2018, 61)

Eine wirksame Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die vollständige Jahresabrechnung, d.h. die Gesamt- und Einzelabrechnungen, erfordert, dass diese den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG entsprechen. Dies setzt zwingend voraus, dass die von der Verwaltung erstellten Abrechnungen den Anforderungen des § 28 Abs. 3 WEG genügen.

I. Kontenentwicklung
II. Kontenabgleich
III. Instandhaltungsrücklage
1. Zufluss zur Instandhaltungsrücklage
2. Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage
3. Darstellung in der Jahresabrechnung
IV. Vermögensstatus
V. Zusammenfassung


I. Kontenentwicklung

Eine vollständige, ordnungsgemäße Jahresabrechnung muss die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft darstellen. Es muss ausgewiesen werden, aufgrund welcher Einnahmen und Ausgaben sich die Kontostände vom Jahresanfang bis zum Jahresende verändert haben. Es müssen daher zwingend die Kontenstände der Gemeinschaft zu Beginn und zum Ende des Wirtschaftsjahres angegeben werden. Dies erfordert die genaue Darstellung der Anfangs- und Endbestände sämtlicher Konten sowie eventuell bestehender Kassen.

Eine Abrechnung erfüllt diese Anforderungen dann, wenn sie, anders als etwa der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Der jeweilige Wohnungseigentümer muss durch die Darstellungen in der Jahresabrechnung in die Lage versetzt werden, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und diese auch auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Die Eigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den von ihnen eingezahlten Mitteln tatsächlich geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des maßgeblichen Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Daraus folgt, dass die Angaben in den jeweiligen Abrechnungen so detailliert und verständlich sein müssen, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer ohne fremde Hilfe in die Lage versetzt wird, die Angaben zu überprüfen.

Es ist nicht ausreichend, wenn in diesem Zusammenhang bestimmte Positionen, z.B. Buchungen, Ausgaben usw. vor der Beschlussfassung durch die Verwaltung – ggf. auch schriftlich – erläutert werden, denn die Jahresabrechnung muss aus sich selbst heraus verständlich sein. Ebenso wenig ist es ausreichend, wenn sich Einnahmen- oder Ausgabenpositionen erst aus anderen Unterlagen ergeben, die zur Einsicht bereitgehalten werden. Somit ist die Darstellung der Kontenentwicklung ein zwingend notwendiger Bestandteil der Abrechnung.

Wenn die Übersicht über die Kontenentwicklung fehlt ist das allein ausreichend, um den Beschluss über die Jahresabrechnung im Rahmen einer Anfechtungsklage insgesamt für ungültig zu erklären.

II. Kontenabgleich

Der Sinn und Zweck der geforderten vollumfänglichen Darstellung der Kontenentwicklung mit den Kontoständen zu Beginn und zum Ende des abgerechneten Wirtschaftsjahres ist die Möglichkeit einer einfachen Überprüfung der Richtigkeit der Abrechnung für die Wohnungseigentümer. Nur so ist die erforderliche Plausibilitätskontrolle möglich. Durch die Angaben wird daher die rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung dargelegt. Zur Überprüfung ist wie folgt zu rechnen:

Kontoanfangsbestand zzgl. Einnahmen abzgl. Ausgaben = Kontoendbestand

Folglich muss unter Zugrundelegung einer reinen „Einnahmen-Ausgaben-Rechnung“ der Anfangsbestand der Konten zzgl. der Einnahmen und abzgl. der Ausgaben den ausgewiesenen Endstand der Konten ergeben. Wenn diese Kontrollrechnung aufgeht, dann ist die Abrechnung rechnerisch schlüssig und die Richtigkeit der Abrechnung indiziert.

III. Instandhaltungsrücklage

Die ordnungsgemäße Übersicht über die Entwicklung der Gemeinschaftskonten umfasst neben der Darstellung der Einnahmen und Ausgaben auch eine bilanzierende Darstellung der Instandhaltungsrücklage. (...)

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 27.02.2018 13:09
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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