Otto Schmidt Verlag

BGH 24.1.2018, XII ZR 120/16

Mietausfallschaden nach außerordentlicher Vermieterkündigung und stillschweigender unbefristeter Vertragsverlängerung

Der die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen. In einem Räumungsverlangen kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung liegen.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin begehrt als Vermieterin vom beklagten Mieter den Ersatz von entgangener Miete. Zwischen den Parteien bestand seit Juli 2010 ein bis zum 30.6.2015 befristeter Mietvertrag über Räume, in denen der Beklagte einen Getränkehandel betrieb, wobei 840 qm auf Lagerraum und 100 qm auf Büroräume entfielen. Als mtl. Nettokaltmiete waren 3.000 € vereinbart, die zzgl. Umsatzsteuer jeweils im Voraus spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen waren.

Mit Schreiben vom 28.1.2013 erklärte die Klägerin aufgrund von Mietrückständen des Beklagten i.H.v. zwei Monatsmieten die außerordentliche Kündigung mit folgendem Wortlaut:

"Die angemahnte Miete mit Betriebskosten und Umsatzsteuer für Januar 2013, sowie eine Miete lt. Vollstreckungsauftrag sind immer noch nicht eingegangen! Wir sprechen nun das Vermieter Pfandrecht, mit allem in gebrauch befindlichen Gegenstände, aus und die fristlose Kündigung! Sie sollten uns die Räume in vertraglichen Zustand bis zum 30.1.2013 heraus geben!"

Unter dem 30.1.2013 schrieb die Klägerin dem Beklagten:

"In Verbindung mit dem Schreiben Ihres Rechtsanwaltes sollten Sie uns einen solventen Nachmieter vorstellen! Uns sollten Sie ein Vermietungsschild gestatten! Wie schon Ihrem Anwalt per Fax mitgeteilt haften Sie vertragsgemäß zurzeit bis zum 30.6.2015!"

Mit Schreiben vom 4.2.2013, das inhaltlich dem ersten Schreiben entsprach, wiederholte die Klägerin die Kündigung und fügte Folgendes an:

"Wir halten fest, dass Sie uns weder die Mieträume übergeben haben, noch Zusagen durch ihren Anwalt einhalten! Darüber hinaus haften Sie bis zur Neuvermietung mit, bis zum 30.6.2015!"

Der Beklagte räumte zunächst nicht, erklärte aber seinerseits mit Schreiben vom 22.2.2013 die Kündigung zum 31.5.2013 und räumte (spätestens) am 3.6.2013. Die Klägerin vermietete ab 15.3.2015 an einen neuen Mieter. Zwei auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung für Juni 2013 sowie für den Zeitraum von Juli bis einschließlich November 2013 gerichtete Klagen der Klägerin blieben bis auf eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 1. bis zum 3.6.2013 ohne Erfolg.

Im vorliegenden Rechtsstreit macht die Klägerin ausgehend von der Monatsmiete von 3.000 € zzgl. 570 € Umsatzsteuer Zahlung einer Nutzungsentschädigung bzw. eines Kündigungsfolgeschadens für den Zeitraum vom 1.12.2013 bis zum 14.3.2015 in einer Gesamthöhe von rd. 55.000 € nebst monatlich gestaffelter Verzugszinsen geltend.

LG und OLG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Auf rechtliche Bedenken stößt die Auffassung des OLG, das Mietverhältnis habe sich im Anschluss an die außerordentliche Kündigung der Klägerin aufgrund fortgesetzten Mietgebrauchs ohne Erklärung eines entgegenstehenden Willens nach § 545 S. 1 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert.

Die Verlängerung durch stillschweigende Fortsetzung des Mietgebrauchs gem. § 545 BGB kann grundsätzlich auch nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erfolgen. Der gem. § 545 S. 1 Halbs. 2 BGB die Verlängerung hindernde Widerspruch kann konkludent, schon vor Beendigung des Mietverhältnisses und damit jedenfalls auch mit der Kündigung erklärt werden. Eine konkludente Widerspruchserklärung muss jedoch den Willen des Vermieters, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringen. Rechtsklarheit kann der Vermieter auch dadurch schaffen, dass er bereits in der Kündigungserklärung den Willen zum Ausdruck bringt, die Fortsetzung des Mietvertrags endgültig abzulehnen. In einem Räumungsverlangen kann ebenfalls eine solche konkludente Widerspruchserklärung liegen.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten möglicherweise ein Schadensersatzanspruch im Umfang des im Mietausfall liegenden Kündigungsfolgeschadens zu. Der Höhe nach kann sich dieser Anspruch jedoch allenfalls auf rd. 46.000 € nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.2.2016 belaufen. Endet ein befristetes Mietverhältnis wie hier durch die Kündigung der Klägerin vom 28.1.2013 wegen Zahlungsverzugs vorzeitig durch außerordentliche Kündigung aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter dem Vermieter gem. §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht. Um einen solchen Mietausfallschaden geht es vorliegend. Diesen vertraglichen Anspruch hat sie aufgrund des vom Beklagten zu vertretenden Verzugs mit Mietzahlungen, der zu der außerordentlichen Kündigung geführt hat, verloren.

Diesem Schadensersatzanspruch für den streitgegenständlichen Zeitraum stünde i.Ü. selbst eine hier nicht erfolgte stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses gem. § 545 S. 1 BGB nicht entgegen. Denn auch dann wäre der Mietvertrag durch die ordentliche Kündigung des Beklagten vor dem Ende der ursprünglich vereinbarten festen Vertragslaufzeit beendet worden. Dass die langfristige Vertragsbindung weggefallen ist, beruht jedoch auf der Pflichtverletzung des Beklagten, aufgrund derer die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Eine (unterstellte) stillschweigende Verlängerung würde diesen Zurechnungszusammenhang nicht unterbrechen, weil auch das mit einer stillschweigenden Vertragsverlängerung einhergehende ordentliche Kündigungsrecht des Beklagten auf dessen vertragswidriges Verhalten zurückzuführen wäre.

Der Höhe nach kann sich der ersatzfähige Mietausfallschaden der Klägerin für den Zeitraum vom 1.12.2013 bis zum 14.3.2015 in der Hauptsache jedoch allenfalls auf die entgangene Nettomiete von insgesamt rd. 46.000 € (15 Monate zzgl. einem 14/31 Monat x 3.000 €) belaufen. Denn beim Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden handelt es sich nicht um ein Entgelt i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG. Anders als die Nutzungsentschädigung steht dieser Schadensersatz nicht in einer Wechselbeziehung mit einer Leistung des ehemaligen Vermieters. Nach alldem war die Sache an das OLG zurückzuverweisen. Dies wird auch die Frage eines möglichen Verstoßes der Klägerin gegen ihre Schadensminderungspflicht und damit ein mögliches Mitverschulden der Klägerin i.S.d. § 254 Abs. 2 S. 1 letzte Alt. BGB zu bedenken haben.

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 02.03.2018 16:01
Quelle: BGH online

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