Otto Schmidt Verlag

Aus dem MietRB

Die Bestimmtheit von Eigentümerbeschlüssen (Dr. Hogenschurz, MietRB 2018, 91)

Eigentümerbeschlüsse wirken gegen alle Miteigentümer, §§ 10 Abs. 4, 23 Abs. 4 WEG. Ein Eigentümerbeschluss, der inhaltlich unbestimmt oder missverständlich ist, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb anfechtbar. Fehlt ein erkennbarer Regelungsgehalt, so ist der Eigentümerbeschluss sogar nichtig, was grundsätzlich ohne zeitliche Schranke geltend gemacht werden kann.

I. Einleitung
II. Bezugnahmen
III. Fallgruppen
1. Kenntnisnahme/Billigung
2. Delegation
3. Vergemeinschaftung
4. Gebrauchsregelung
5. Inhalt von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
a) Bezugnahme
b) Vorbehalt der Nachprüfung



I. Einleitung

Eigentümerbeschlüsse müssen inhaltlich bestimmt und klar sein, weil Sonderrechtsnachfolger gem. § 10 Abs. 4 WEG an Eigentümerbeschlüsse gebunden sind und der Verwalter Eigentümerbeschlüsse ausführen muss. Bestimmtheit und Klarheit eines Eigentümerbeschlusses sind im Wege der Auslegung zu ermitteln. Bei der Auslegung von Eigentümerbeschlüssen ist – wie bei der Auslegung der Gemeinschaftsordnung – maßgebend, wie der Eigentümerbeschluss nach Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Eigentümerbeschlüsse werden „aus sich heraus“ objektiv und normativ ausgelegt; auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten kommt es nicht an. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlussinhalts können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dementsprechend bleiben der „Charakter der Anlage“ oder die diesen „prägenden“ örtlichen Verhältnisse bei der Auslegung grundsätzlich außer Betracht.

Verbleiben nach der Auslegung Zweifel am Regelungsgehalt, Mehrdeutigkeiten oder Unklarheiten, müssen zwei Konstellationen unterschieden werden: Der Eigentümerbeschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor. Diese Unterscheidung ist im Falle der rechtzeitig erhobenen und begründeten Anfechtungsklage ohne Bedeutung. Nur auf die Nichtigkeit kann sich jedermann jederzeit ohne die durch § 46 Abs. 1 S. 2 WEG bestimmte zeitliche Grenze berufen, es sei denn eine Beschlussanfechtungsklage wäre erfolglos geblieben, § 48 Abs. 4 WEG. Wenn der Eigentümerbeschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen lässt, erwächst er andernfalls in Bestandskraft.

Beraterhinweis Ist ein Eigentümerbeschluss teilweise nichtig oder anfechtbar, wird davon entsprechend § 139 BGB regelmäßig der gesamte Eigentümerbeschluss erfasst. Dies gilt nur dann nicht, wenn sich positiv feststellen lässt, dass der Eigentümerbeschluss nach dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer auch ohne den nichtigen Teil gefasst worden wäre.

II. Bezugnahmen

Ein Weg, die Unbestimmtheit von Eigentümerbeschlüssen zu vermeiden, ist die Bezugnahme auf ein Dokument außerhalb des Beschlusstextes, etwa die Jahresabrechnung mit der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen, Sachverständigengutachten oder Angebotsschreiben. Bezugnahmen in Eigentümerbeschlüssen sind im Ansatz rechtlich unbedenklich zulässig: In einem Eigentümerbeschluss kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Eigentümerbeschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet und ausgelegt werden kann.

Beraterhinweis Keine Frage der Bestimmtheit ist es, ob das in Bezug genommene in die Beschluss-Sammlung gem. § 24 Abs. 7 WEG aufgenommen werden muss. Die fehlende Aufnahme in die Beschluss-Sammlung hat keine Auswirkung auf die Wirksamkeit des Beschlusses. (...)

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.03.2018 15:47
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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