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Aktuell im MietRB

Die Einberufung der Eigentümerversammlung (Dr. Schultzky, MietRB 2018, 155)

Die Entscheidung über Verwaltungsmaßnahmen erfolgt in der Wohnungseigentümergemeinschaft in erster Linie durch Beschlüsse, die in der Versammlung gefasst werden. Der Verwalter ist daher gehalten, mindestens einmal im Jahr die Eigentümerversammlung einzuberufen. Dieser einfache Grundsatz macht in der Praxis Schwierigkeiten. Wann ist eine außerordentliche Versammlung außerhalb des gesetzlichen Turnus erforderlich? Wie ist zu verfahren, wenn der Verwalter die Versammlung nicht einberuft oder es gar keinen Verwalter gibt? Wie kann ein Wohnungseigentümer eine Einberufung gerichtlich erzwingen oder sich gegen eine Einberufung zur Wehr setzen? Der folgende Beitrag soll diesen Fragen nachgehen.

I. Die Notwendigkeit einer Einberufung der Eigentümerversammlung
2. Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer
3. Ungeschriebene Einberufungsgründe
II. Zuständigkeit zur Einberufung
1. Verwalter
2. Vorsitzender des Verwaltungsbeirats
3. Alle Wohnungseigentümer gemeinsam
4. Einzelne Wohnungseigentümer
III. Rechtsschutz
1. Rechtsschutz gegen die Einberufung
2. Rechtsschutz gegen das Unterbleiben einer Einberufung
IV. Folgen einer unbefugten Einberufung und einer unbefugt unterlassenen Einberufung
1. Auswirkung von Fehlern auf in der Versammlung gefasste Beschlüsse
2. Ansprüche gegen den pflichtwidrig handelnden Verwalter
V. Zusammenfassung


I. Die Notwendigkeit einer Einberufung der Eigentümerversammlung

Die Fälle, in denen eine Versammlung der Wohnungseigentümer zwingend einzuberufen ist, sind in § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG geregelt. Auch darüber hinaus kann aber eine Pflicht zur Durchführung einer Versammlung bestehen.

1. Die gesetzlichen Einberufungsgründe
Die Eigentümerversammlung ist gem. § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Damit ist das Kalenderjahr gemeint, wobei ein bestimmter Zeitpunkt innerhalb des Kalenderjahres und ein bestimmter Abstand zur vorangegangenen Versammlung nicht vorgegeben ist.

Beraterhinweis Zweckmäßig ist ein möglichst früher Zeitpunkt, damit der Wirtschaftsplan zeitnah zum Jahresbeginn beschlossen werden kann. In der Praxis finden Versammlungen allerdings regelmäßig später statt, weil die Jahresabrechnungen meist – häufig auch wegen der Abrechnungen der Versorger – erst am Ende des Frühjahrs vorliegen.

Neben der jährlichen Eigentümerversammlung hat eine Eigentümerversammlung auch dann stattzufinden, wenn dies so vereinbart ist (§ 24 Abs. 2 Hs. 1 WEG). Der Verwalter ist ohne weiteres daran gebunden. Es bedarf keiner weiteren Ausführung oder Regelung, z.B. im Verwaltervertrag.

2. Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer
Schließlich ist die Versammlung dann einzuberufen, wenn ein Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 2 Hs. 2 WEG vorliegt. Die Regelung lehnt sich an § 37 Abs. 1 BGB, § 122 Abs. 1 S. 1 AktG, § 50 Abs. 1 GmbHG, § 45 Abs. 1 S. 1 GenG an und dient dem Minderheitenschutz. Das Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer ist dabei nicht an bestimmte materielle Voraussetzungen geknüpft. § 24 Abs. 2 Hs. 2 WEG verlangt lediglich, dass die Einberufung schriftlich (i.S.v. § 126 Abs. 1 BGB) von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Dabei wird allein auf die Köpfe der Wohnungseigentümer abgestellt. Vereinigen die das Einberufungsverlangen stellenden Wohnungseigentümer ein Viertel der Miteigentumsanteile auf sich, genügt das auch dann nicht, wenn sonst das Wert- oder Objektprinzip gilt. Eine Ausnahme vom Kopfprinzip besteht entsprechend § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur dann, wenn das Wohnungseigentum mehreren zusteht; sie zählen als ein Eigentümer.

Beraterhinweis Unerheblich ist es, wenn ein Wohnungseigentümer in der Versammlung von seinem Stimmrecht ausgeschlossen sein wird, denn auch er kann ein Interesse an der Abhaltung der Versammlung haben. Der Stimmrechtsausschluss erfasst nämlich weder sein Teilnahmerecht noch sein Recht, sich an der Aussprache in der Eigentümerversammlung zu beteiligen oder einen Antrag zu stellen.

Im Einberufungsverlangen sind der „Zweck“ – der Gegenstand der geforderten Eigentümerversammlung – und die „Gründe“ – die besondere Eilbedürftigkeit – zu benennen.

Dem formell ordnungsmäßigen Einberufungsverlangen ist grundsätzlich nachzukommen. Ein materielles Prüfungsrecht steht dem Verwalter nicht zu. Etwas anderes gilt nur, wenn das Verlangen rechtsmissbräuchlich ist. Das ist der Fall, wenn es ausschließlich auf die Behandlung von Gegenständen gerichtet ist, für die die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz besitzen oder die keine Beschlussfassung erfordern. Ebenso kann Rechtsmissbrauch vorliegen, wenn Gegenstand einer Eigentümerversammlung eine Angelegenheit sein soll, mit der sich die Wohnungseigentümer in einer vorangegangenen Versammlung auf ein Einberufungsverlangen hin bereits befasst haben, und nunmehr dieselben Wohnungseigentümer die erneute Einberufung unter Angabe derselben Gründe und desselben Zwecks verlangen, weil in der ersten Versammlung das von ihnen gewünschte Ergebnis nicht erzielt wurde. Ein Einberufungsverlangen kann z.B. auch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Eilbedürftigkeit lediglich vorgeschoben ist, also wenn den antragstellenden Wohnungseigentümern ohne weiteres ein Zuwarten bis zu der nächstfolgenden Eigentümerversammlung zugemutet werden kann und damit ein Grund für eine außerordentliche Versammlung nicht zu erkennen ist.

3. Ungeschriebene Einberufungsgründe
Außerhalb der gesetzlichen Einberufungsgründe steht dem Verwalter bzw. dem sonst zur Einberufung Zuständigen ein Ermessen zu, ob er einberuft. 11 Bei der Ausübung des Ermessens ist er aber an den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung gebunden. Er darf eine Eigentümerversammlung nur einberufen, wenn dies objektiv erforderlich ist. Ist die Einberufung notwendig, kann sich sein Ermessen zur Pflicht verdichten. 12 Eine solche Pflicht wird im Einzelfall z.B. dann angenommen, wenn (...)

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.05.2018 16:29
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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