Otto Schmidt Verlag

BGH 4.5.2018, V ZR 163/17

WEG: Wer muss die Sanierung der Dachterrasse bezahlen?

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentum des Klägers besteht nach § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung aus einem Miteigentumsanteil von 524,96/10.000 verbunden mit dem Sondereigen-tum an der Wohnung Nr. 5a im Dachgeschoss eines der beiden Häuser der Wohnungseigentumsanlage; das Sondereigentum besteht danach u.a. aus zwei Dachterrassen. Weiter heißt es in der Teilungserklärung:

"§ 2
1) Gegenstand des Sondereigentums sind
a) die in § 1 bezeichneten Räume,
b) die … innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.

§ 6
Instandhaltung und Versicherung
1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. …
b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen."

Im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung des Klägers gelegenen Dachterrasse waren Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen aufgetreten. In der Eigentümerversammlung im Dezember 2014 wurde daraufhin die Sanierung der Terrasse des Klägers gemäß dem Angebot einer Fachfirma beschlossen. Die Kosten sollte der Sondereigentümer (Kläger) übernehmen.

Der Kläger war der Ansicht, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei. Er hat den Beschluss insoweit angefochten. Das AG wies die Klage ab; das LG gab ihr statt und erklärte den Beschluss für ungültig. Auf die Revision der beklagten übrigen Wohnungseigentümer hat der BGH das Urteil des LG aufgehoben und die Berufung zurückgewiesen.

Gründe:
Der Kläger hat die Kosten der beschlossenen Sanierung aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung ist nach § 10 Abs. 2 S. 2 WEG zulässig und entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts in § 6 Nr. 1b der Teilungserklärung enthalten.

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urt. v. 16.11.2012, Az.: V ZR 9/12). Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse kommt es deshalb darauf an, wer Zugang zu ihr hat. Undd das ist hier allein der Kläger.

Inhaltliche Einwände gegen die so verstandene Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung bestehen nicht. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen. Der privatautonome Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers wird durch eine Regelung, wie sie in § 6 Nr. 1b der Teilungserklärung vorgesehen ist, nicht überschritten.

Linkhinweise:

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 03.07.2018 14:28
Quelle: BGH online

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