Otto Schmidt Verlag

BGH 6.6.2018, VIII ZR 38/17

Sind die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls umlagefähig?

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig. Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist seit Anfang 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Zu den Betriebskosten enthält der Formularmietvertrag in § 4 ("Miete und Nebenkosten") folgende Regelung:

"Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 II. BV erhoben: […] verbundene Gebäudeversicherung […]."

Der von der Klägerin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung "All Risk") schließt - zeitlich begrenzt auf 24 Monate - das Risiko eines "Mietverlustes" infolge des versicherten Gebäudeschadens ein.

Die Beklagte war der Ansicht, dass im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalls die Kosten der Gebäudeversicherung nicht umlagefähig seien; den insoweit herauszurechnenden Prämienanteil habe die Klägerin jedoch nicht ausreichend konkretisiert. Infolgedessen beglich die Beklagte die mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 geltend gemachte Nachforderung von 86,85 € sowie den für das Jahr 2013 auf die Position "Versicherungen" entfallenden anteiligen Betrag von 181,30 € nicht.

Das AG wies die auf Zahlung von 268,15 € nebst Zinsen gerichtete Klage ab. Das LG bestätigte das Urteil. Auf die Revision der Klägerin hat der BGH die Vorentscheidungen aufgehoben und der Klage stattgegeben.

Gründe:
Die geltend gemachte Betriebskostennachforderung steht der Klägerin zu. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts durfte sie die Kosten für die Wohngebäudeversicherung gem. § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 S. 2, 3 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV i.V.m. § 4 des Mietvertrages in die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 einstellen. Der (anteiligen) Umlage auf die Beklagte stand nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens einschließt. Da die Kosten der Gebäudeversicherung auch insoweit umlagefähig sind, kam es nicht darauf an, ob die Klägerin den auf den Mietausfall entfallenden Prämienanteil hinreichend dargelegt hatte.

Die von der Klägerin abgeschlossene Versicherung gehört als Gebäudeversicherung (insgesamt) zu den Sachversicherungen i.S.d. § 2 Nr. 13 BetrKV. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist - anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf - kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Der Verordnungsgeber der Betriebskostenverordnung beabsichtigte nicht, die Umlage eines durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfalls infolge eines versicherten Gebäudeschadens zu unterbinden und dem Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV zu entziehen.

Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Der Ersatz eines Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet - zeitlich begrenzt und unter den weiteren Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat und der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert – ist seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung. Anhaltspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber diese bewährte Handhabung für die Umlage der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gem. § 2 Nr. 13 BetrKV hätte aufgeben wollen, sind nicht gegeben.

Linkhinweise:

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 11.07.2018 10:47
Quelle: BGH online

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