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Aktuell im MietRB

Darf der Bauträger Vermögenswerte seines Auftraggebers für Vertriebs- und Verwaltungskosten verwenden? (Heinemann, MietRB 2018, 314)

Nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV darf der Bauträger Vermögenswerte des Auftraggebers, die er (berechtigterweise, also im Rahmen der §§ 3, 7 MaBV) erhalten hat, nur zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens verwenden, auf das sich der Auftrag bezieht. Sowohl die (spärlich) hierzu ergangene Rechtsprechung als auch das Fachschrifttum ergeben kein eindeutiges Bild, ob und inwieweit Vertriebs- und Verwaltungskosten des Bauträgers zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens gerechnet werden können. Durch den Beitrag sollen die Begrifflichkeiten präzisiert und die Einordnung einzelner Kostenpositionen ermöglicht werden.

I. Vorhabenbezogene Verwendung i.S.d. § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV

1. Historische Auslegung

2. Wortlaut

3. Systematik

4. Sinn und Zweck der Vorschrift

5. Ausnahmen für Zweck- oder Projektgesellschaften

II. Berücksichtigung von Vertriebs- und Verwaltungskosten

1. Vertriebskosten

2. Allgemeine Verwaltungskosten

3. Ergebnis

III. Einzelne Kostenpositionen

1. Kosten für Mietaufhebungsvereinbarungen

2. Verkaufswerbung

3. Verkaufsprovisionen

4. Rechts- und Beratungskosten

5. Buchführungskosten

6. Kosten für die Erstellung und ggf. Prüfung der Jahresabschlüsse

7. Miete für Geschäftsräume der Projektgesellschaft

8. Kosten für den Erwerb von Anlagevermögen

9. Nicht auf das Gebäude bezogene Versicherungen und Abgaben

10. Management Fees

IV. Zusammenfassung der Ergebnisse


I. Vorhabenbezogene Verwendung i.S.d. § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV
1. Historische Auslegung

Seine heutige Fassung hat § 4 MaBV durch die Änderungsverordnung vom 13.5.1975 (BGBl. I, 1110) erhalten. § 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV-E (= § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV) wurde dahin ergänzt, dass der Bauträger Vermögenswerte nicht nur zur Durchführung, sondern auch zur Vorbereitung des Bauvorhabens einsetzen darf. In der Verordnungsbegründung heißt es, dass es sich hierbei um eine Klarstellung handele. Als Kosten der Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens werden beispielhaft genannt: „der Grundstückspreis einschließlich Erschließungskosten und etwaiger öffentlich-rechtlicher Folgelasten sowie Gebühren für Architekten- und Ingenieurleistungen und Kosten der Verwaltungsleistungen des Gewerbetreibenden, ferner die Kosten für die Erstellung des Gebäude, der dazugehörenden Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen“. Da es sich lediglich um eine Klarstellung des bisherigen Verordnungstextes handelt, kann man aus den Entstehungsmaterialien keinen eindeutigen Willen des damaligen Verordnungsgebers ableiten, § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV über seinen damaligen Regelungsgehalt extensiv auslegen zu dürfen.

2. Wortlaut
Der Wortlaut des § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV bestimmt, dass der Bauträger Vermögenswerte des Auftraggebers nur zur Vorbereitung oder Durchführung desjenigen Bauvorhabens verwenden darf, auf das sich der Auftrag bezieht. Hieraus wird abgeleitet, dass diese Vermögenswerte zweck- und objektgebunden verwendet werden müssen.

Mit Rücksicht auf die Vertriebs- und Verwaltungskosten des Bauträgers stellt sich dabei die Frage, ob diese Zweckgebundenheit entweder eine enge Auslegung fordert oder aber eine weite Auslegung erlaubt. Aus dem Wortlaut selbst lässt sich nur entnehmen, dass bereits bauvorbereitende Maßnahmen aus den Vermögenswerten des Auftraggebers beglichen werden dürfen. Daraus könnte der Schluss gezogen werden, dass § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV ganz allgemein einen nur mittelbaren Bezug zum Bauvorhaben ausreichen lässt, so dass auch beim Tatbestandsmerkmal der Durchführung des Bauvorhabens ein lediglich mittelbarer Bezug genügen könnte. Der Durchführung des Bauvorhabens würden dann alle Maßnahmen dienen, die einen zügigen Baufortschritt befördern. Eine solche Betrachtungsweise, die allein nach der Kausalität der einzelnen Kostenposition fragt, würde jedoch dazu führen, dass der Bauträger die Zweckbindung selbst festlegen könnte und sie allein von seiner subjektiven Verwendungsabsicht abhängen würde.

Dass § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV eine solche, im Belieben des Bauträgers stehende Zweckbindung gestatten möchte, erscheint unwahrscheinlich. Vielmehr ergibt sich aus der Objektbindung, dass der Bauträger Vermögenswerte des Auftraggebers auf ein ganz bestimmtes Bauvorhaben verwenden muss, so dass ihm die Argumentation verwehrt ist, die Verwendung dieser Vermögenswerte auf ein ganz anderes Bauvorhaben könne auch ...

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 09.10.2018 15:14
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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