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Aktuell im MietRB

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesellschafterin - ein Kurzüberblick (Elzer, MietRB 2018, 346)

Zwar theoretisch zuletzt verstärkt erörtert, praktisch aber wenig erprobt ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesellschafterin, auch Alleingesellschafterin, einer Personengesellschaft oder Körperschaft. Der Beitrag will daher neben einem Kurzüberblick über mögliche Anwendungsbereiche, die rechtlichen Rahmenbedingungen und ausgesuchte Einzelfragen geben, letztlich aber auch die Praxis beeinflussen, die Beteiligung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesellschafterin verstärkter ins Auge zu fassen.

I. Einleitung

II. Gründe für ein unternehmerisches Tun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. Vorteile für die Wohnungseigentümer

2. Haftung

3. Steuerrecht

4. Vermögensaufbringung

5. Anlage des Verwaltungsvermögens

6. Erhaltungs-/Modernisierungs-GmbH

III. Rechtliche Rahmenbedingungen

1. Grundsätzliche Möglichkeit einer Unternehmensbeteiligung/Unternehmensgründung

2. Willensbildung

a) Beschluss

b) Ordnungsmäßigkeit

c) Willensausführung

d) Angriff gegen Gesellschaftsbeschluss?

3. Willensverlagerung

a) Überblick

b) Vereinbarung und Einzelermächtigung

c) Beschluss

IV. Mögliche Anwendungsfälle eines unternehmerischen Tuns

1. Überblick

2. Bezugspunkt gemeinschaftliches Eigentum

3. Sondereigentum

4. Sonstiges


I. Einleitung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 10 Abs. 6 S. 1 WEG im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums rechtsfähig. Diese gesetzgeberische Entscheidung befähigt sie u.a. dazu, Gesellschafterin, einer Personengesellschaft oder Körperschaft zu sein oder eine solche zu gründen und ihre Alleingesellschafterin zu sein.

II. Gründe für ein unternehmerisches Tun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. Vorteile für die Wohnungseigentümer

Wäre die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Gesellschafterin, ist diese Stellung für die Wohnungseigentümer im Einzelfall mit kleinen und großen, vor allem wirtschaftlichen Vorteilen verbunden und womöglich auch ein Weg, wohnungseigentumsrechtliche „Zwänge“ elegant zu „überspielen“.

2. Haftung

Es kann für die Wohnungseigentümer haftungsrechtlich vorteilhaft sein, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach außen nur eingeschränkt oder gar nicht haftet. Denn nach der Bestimmung des § 10 Abs. 8 S. 1 WEG haften die Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wie Bürgen. Es heißt zu Recht, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werde aus Schutzgründen gut „beraten sein, solche Aktivitäten in ein Tochterunternehmen mit beschränkter Haftung und vor allem gesonderter Organisation auszugliedern“.

Beispiel

Haftet nicht die Gemeinschaft, z.B. durch den Betrieb eines Blockheizkraftwerkes durch eine GmbH, deren Alleingesellschafterin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, haften auch die Wohnungseigentümer nicht. Vermietet nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Außenstellplätze oder eine Fassade, sondern die GmbH, deren Alleingesellschafterin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, könnte gegebenenfalls eine Haftung wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten oder eine Haftung wegen Mängeln abzuwehren sein. „Haftungspotential“ haben auch Schwimmbäder oder Garagen, die jeweils durch eine Betreibergesellschaft haftungsrechtlich verbessert werden könnten. Entsprechendes kann bei einem Blockheizwerk, der Medienversorgung, der E-Mobilität oder einem MietRB 2018, 347sonstigen Tun gelten, das mehr als nur den Wohnungseigentümern gilt, etwa Mietern oder Grundstücksnachbarn.

3. Steuerrecht

Ferner kann es sich steuerrechtlich anbieten, dass nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern ein als Gesellschaft organisiertes Unternehmen Aufgaben für die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage wahrnimmt. (...)
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 06.11.2018 14:00
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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