Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Betriebskosten: Die Belegeinsicht und ihre Besonderheiten (Harsch, MietRB 2018, 374)

Verschafft man sich unter den jährlichen Entscheidungen der Gerichte zum Mietrecht einen Überblick, stellt man fest, dass gerade die Mietnebenkosten (neben der Mietminderung) den größten Teil ausmachen. Nach wie vor sind dabei Fragen zu Einzelheiten der Vereinbarung, Abrechnung, der gerichtlichen Auseinandersetzung umstritten und höchstrichterlich noch nicht geklärt. Dies gilt auch im Bereich der zwecks Erhebung von Einwendungen grundsätzlich erforderlichen Einsichtnahme des Mieters in die Nebenkostenunterlagen beim Vermieter oder Verwalter. Der Beitrag zeigt auf, wo die Problematiken liegen.


I. Rechtsgrundlagen

II. Die Einsicht als solche

III. Zeitpunkt der Einsichtnahme

IV. Einsichtsort

V. Durchführung der Einsichtnahme

1. Geordnete Zusammenstellung

2. Gegenstand der Einsichtnahme

3. Vorwegabzüge

4. Ablichtungen erlaubt

VI. Belegvorlage oder Fotokopien?

VII. Wann ist die Einsicht für den Mieter unzumutbar?

1. Persönliche Gründe

2. Sonstige fehlende Erforderlichkeit der Belegeinsicht

VIII. Hilfspersonen und Vollmacht

IX. Datenschutz

X. Folgen unterbliebener Belegeinsicht

1. Einsichtsverweigerung durch Vermieter

2. Durch Mieter nicht wahrgenommene Einsicht

XI. Preisgebundener Wohnraum

XII. Prozessuales Vorgehen

1. Einstweilige Verfügung

2. Klage des Mieters auf Einsichtnahme in Belege

3. Überlassung von Kopien

4. Keine Zug-um-Zug-Verurteilung

5. Streitwert


I. Rechtsgrundlagen

Anspruchsgrundlage des Rechts des Mieters preisfreien Wohnraums auf Einsicht in die Betriebskostenunterlagen ist § 259 BGB. Die Vorschrift regelt in heutzutage etwas gequält wirkender Formulierung die Vorlage von Belegen, soweit solche im betreffenden Fall erteilt zu werden pflegen und für den Fall, dass der Verpflichtete (Vermieter) dem Berechtigten (Mieter) gegenüber gehalten ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundenen Verwaltung Rechenschaft abzulegen. Bei preisgebundenem Wohnraum sind § 8 Abs. 4 Wohnungsbindungsgesetz (Auskunftsrecht des Mieters zur Ermittlung und Zusammensetzung der Kostenmiete) und § 29 NeubaumietenVO (Recht des Mieters auf Einsicht in die Unterlagen zur Zusammensetzung der Miete, in die Wirtschaftlichkeitsberechnung und in sonstige Unterlagen zur Mietberechnung sowie Anspruch auf Fotokopien) zu beachten. Diese Regelungen sind auslaufendes Recht. Sie gelten nur für preisgebundenen Wohnraum, für den die Mittel bis 31.12.2001 bewilligt wurden. Für Förderungen seit 1.1.2002 gilt das Wohnraumförderungsgesetz, dessen § 50 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 2 WoFG.

II. Die Einsicht als solche

Die Einsicht in die Betriebskostenunterlagen wird nur auf Verlangen gewährt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, automatisch von sich aus die Einsichtnahme anzubieten. Verlangt der Mieter, ihm die Belege zu den Heizungseinheiten der anderen Wohnungen der Liegenschaft vorzulegen oder darzulegen, welche Einheiten in welchen Wohnungen und gewerblichen Räumen entstanden sind, liegt hierin kein Verlangen auf Zusendung der Originalbelege.

Einen Anspruch auf Erläuterung bestimmter Positionen hat der Mieter nicht. Das entspricht bereits dem Wortlaut des § 29 NMVO bei preisgebundenem Wohnraum und dem der bloßen Einsicht und Vorlage. Bei Unverständlichkeit von Belegen oder fehlender Subsumption in die Zahlen der Abrechnung wird ausnahmsweise ein Auskunftsanspruch bejaht.

Beraterhinweis Der Begriff der Einsicht muss aber als eigehende Prüfmöglichkeit verstanden werden. Die bloße Durchsicht der Unterlagen führt nicht zu sinnvollen Ergebnissen, wenn es nicht um ganz einfache Sachverhalte geht wie etwa Einsicht in eine bestimmte Rechnung mit wenigen Posten. Der Mieter hat Ansprüche auf Abrechnung, Belegeinsicht und ggf. Kopien, nicht jedoch auf weitere Auskünfte, etwa über die Ermittlung der Gesamtkosten für eine Position, in welcher Höhe Kostenpositionen Teile enthalten, die nur die Tiefgarage betreffen, wer von wann bis wann die Hausmeistertätigkeit ausgeübt hat etc.

III. Zeitpunkt der Einsichtnahme

Die Einsicht ist zu den üblichen Geschäftszeiten vorzunehmen, wenn es sich um eine Verwaltung handelt. Sonst kann mit dem Vermieter der Zeitpunkt vereinbart werden. In der Praxis behilft man sich oft dergestalt, dass der Vermieter dem Mieter drei Termine anbietet, von denen ein Termin bestätigt wird. Natürlich kann auch der Mieter gegenüber dem Vermieter entsprechend verfahren. Es versteht sich, dass der Vermieter eine genaue, insbesondere zu kurz bemessene Zeit nicht vorschreiben darf. Dem Mieter muss eine angemessene Dauer zugestanden werden, die vom Einzelfall, (...)
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 04.12.2018 13:39
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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