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Aktuell im MietRB

Mietervorkaufsrecht und Maklerprovision (Grziwotz, MietRB 2019, 28)

Das Mietervorkaufsrecht soll vor allem in Fällen der Wohnungsumwandlung Mietern die Möglichkeit geben, die selbst genutzte Wohnung zu erwerben. In Entmietungskonstellationen, aber auch bei einer geplanten Eigennutzung des Käufers möchten die regelmäßig eingeschalteten Vertriebsfirmen keinesfalls auf ihre Vermittlungsprovision verzichten. Die diesbezüglichen Probleme behandelt der nachfolgende Beitrag.


I. Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)

1. Zweck

2. Voraussetzungen

3. Vorkaufsfall und Inhalt des Erstvertrags

II. Provisionsanspruch des Maklers

1. Voraussetzungen und Motivation

2. Provisionsanspruch des Verkäufermaklers

3. Provisionsanspruch des Käufermaklers

4. Korrektur durch notarielle Maklerklauseln?

III. Voraussetzungen der Provisionspflicht des vorkaufsberechtigten Mieters


I. Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB)

1. Zweck

In Zeiten der Wohnungsknappheit und ständig steigender Immobilienpreise, vor allem in den Ballungszentren, sowie Befürchtungen, dass die Immobilienblase platzen könnte, erscheint manchen Eigentümern von vermieteten Wohnblocks ein Verkauf an einen gewerblich tätigen Immobilienvertrieb lukrativer als eine Vermietung zu einer im Verhältnis zum Wert geringen Rendite. Insbesondere bei Altmietern kann wegen der bestehenden und politisch geplanten Restriktionen hinsichtlich einer Mieterhöhung ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll erscheinen. Bei dem (Zwischen-)Erwerber handelt es sich regelmäßig um ein gewerblich tätiges Unternehmen, das die Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilt, grundlegend saniert oder zumindest teilweise renoviert und dann unter Einschaltung einer Vertriebsfirma weiterveräußert. Die Erwerber werden überwiegend die Wohnung selbst nutzen wollen und deshalb den Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB) soll in Verbindung mit den Kündigungsbeschränkungen bei Wohnungsumwandlung (§ 577a BGB) hiergegen einen gewissen Schutz bieten.

2. Voraussetzungen

Tatbestandsvoraussetzungen des gesetzlichen (schuldrechtlichen) Vorkaufsrechts sind

  • Wirksamer Mietvertrag,
  • über Wohnräume.
  • Begründung von Wohnungseigentum,
  • nach Überlassung an die Mieter.
  • Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags mit einem Dritten.
  • Käufer kein Familienangehöriger oder Angehöriger des Haushalts des Verkäufers.
  • Kein Verkauf im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse.

Das Mietervorkaufsrecht betrifft vermietete Wohnungen, aber auch (...)
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 29.01.2019 14:06
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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