Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Ermittlung von Flächen oder Raumvolumina für die Betriebskostenumlage (Pfeifer, MietRB 2019, 52)

Nach allgemeiner Vorstellung wird die Fläche mit Länge mal Breite errechnet, das Volumen mit Fläche mal Höhe. Dass dem bei weitem nicht so ist, wird nachstehend erläutert.


I. Flächenermittlung

1. Flächenberechnung für Wohnraum

a) Abweichende Vereinbarung

b) Vereinbarung der DIN 283

c) Vereinbarung der reinen Grundfläche

2. Flächenberechnung für Geschäftsraum

a) Berechnung nach DIN 277

b) Die gif-Richtlinie

3. Umwidmung von Gebäuden/Gebäudeteilen

4. Problem der Dachschrägen

5. Grundfläche von Balkonen

a) Anrechnung zu ¼ bis zu ½.

b) Teilausstattung mit - auch verschieden großen - Balkonen

c) Anrechnung von Minimalflächen fraglich

6. Hinweis zur Wohnflächenvereinbarung

7. Tabellarische Übersicht zur Flächenermittlung

8. Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter

a) Drei Fachleute – drei verschiedene Ergebnisse

b) Mieter kann Gesamtfläche nicht ermitteln

II. Ermittlung des Raumvolumens

III. Warmluftversorgung bei unterschiedlichen Raumhöhen

1. Unbillige Kostenverzerrungen möglich

2. Unbilligkeitsregelung im WEG

3. Orientierungswert von 25 %

4. Analoge Anwendung des 25 %-Schwellenwertes

IV. Fazit


I. Flächenermittlung

Unter anderem für die Umlage von Betriebskosten, in Sonderheit Heizkosten, ist die Kenntnis der Fläche – und seltener des Volumens – eines Mietobjekts erforderlich. Hierbei sind namentlich folgende Punkte zu beachten:

Das Berechnen der Grundflächen.

Das Ermitteln der Raumhöhen.

Bei der Warmluftversorgung mögliche unterschiedliche Raumhöhen.

Zum Berechnen der Wohn- oder Nutzflächen gibt es keine allgemeingültige gesetzliche Regelung. Lediglich für den preisgebundenen bzw. geförderten Wohnraum gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) bzw. galten bis Ende 2003 die früheren §§ 42 bis 44 der II. BV. Ansonsten kann auch nach eigener Einschätzung eine individuelle Regelung vereinbart werden, z.B. nur „Länge mal Breite“ oder das Sylter-Fußleistenmaß, also Berechnung von Fußleiste zu Fußleiste.

1. Flächenberechnung für Wohnraum

Bei Wohnraum wird im Regelfall nach der WoFlV verfahren. Die WoFlV ist trotz Wegfalls der Ermächtigungsgrundlage (im Wohnraumförderungsgesetz) weiterhin wirksam. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des BVerfG von 1958 sowie aus Art. 125a GG. Die WoFlV gilt auch für Wohnraum in einer Wohnungseigentumsanlage. Die WoFlV gilt nach ihrem Wortlaut zwar nur für geförderten Wohnraum (umgangssprachlich Sozialwohnungen). Sie wird aber – soweit nichts anderes vereinbart – auch für nicht geförderten, sprich preisfreien, Wohnraum angewandt.

Denn (so LG Berlin v. 17.1.2018):

"Haben die Parteien eines Mietvertrages keine Vereinbarung über die zur Ermittlung der Wohnfläche anzuwendende Methode getroffen, ist der Begriff der "Wohnfläche" auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen."

Zeitlich kommt es im Grundsatz auf das Datum des Mietabschlusses an:

"Enthält ein Wohnraummietvertrag .... keine Angabe über die Mietfläche ... ist die Wohnfläche nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Regelung für den preisgebundenen Wohnraum zu ermitteln (Anschluss an BGH, VIII ZR 86/98, NZM 2009, 477). Bei Mietverträgen, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden, erfolgt die Wohnflächenberechnung grundsätzlich nach dem zu diesem Zeitpunkt gültigen § 44 Abs. 2 der II. BV."

Ansonsten kommt es, sofern Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben, etwa § 566a Abs. 1 BGB oder § 7 Abs. 1 HeizkostenV, auch nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, auf die tatsächliche Wohnfläche der jeweiligen Wohnung an; also dem Anteil an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.

a) Abweichende Vereinbarung

Abweichendes gilt dann, wenn die Parteien bei Mietabschluss dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben, ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.

Beraterhinweis Ob eine örtliche Verkehrssitte besteht, der Ermittlung der Wohnfläche ein anderes Regelwerk zugrunde zu legen, ist im Streitfall (...)
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.02.2019 13:51
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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