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Aktuell im MietRB

Das Mietverhältnis in der Insolvenz - Teil II (Horst, MietRB 2019, 58)

Die Insolvenzrechtsreform 2017 mit einem neu gefassten Recht zur Insolvenzanfechtung gibt erneut Anlass, die entgegen ihrer praktischen Bedeutung zu selten abgehandelte Schnittstelle zwischen Insolvenzrecht und Mietrecht näher zu betrachten. Aus Übersichtsgründen soll dabei zwischen der Insolvenz des Vermieters und der Insolvenz des Mieters unterschieden werden. Der 1. Teil des Beitrags ist in MietRB 2019, 23 erschienen.


II. Der Mieter gerät in Insolvenz

5. Vermieterpfandrecht in der Insolvenz

a) Vermieterpfandrecht ist vor Insolvenzeröffnung entstanden

b) Vermieterpfandrecht ist nach Insolvenzeröffnung entstanden

6. Kündigung in der Insolvenz

III. Der Vermieter gerät in Insolvenz

1. Weiteres Schicksal des Mietverhältnisses

2. Pflichten des Insolvenzverwalters

3. Zahlungsansprüche gegen den Mieter

4. Pfändungsschutz für Mieteinkünfte

5. Verfügungen des Vermieters hinsichtlich der Mietforderung

6. Schicksal erhaltener Mieten (Insolvenzanfechtung)

7. Kaution in der Insolvenz

8. Betriebskostenabrechnungen

9. Ansprüche auf Rechnungsausgleich

10. Kündigung des Mietverhältnisses

a) Durch den Insolvenzverwalter

b) Durch den Ersteigerer

c) Durch den Mieter

IV. Folgerungen


II. Der Mieter gerät in Insolvenz

5. Vermieterpfandrecht in der Insolvenz

Für die konkrete Absicherung der Forderungen des Vermieters, insbesondere für deren Insolvenzfestigkeit, ist entscheidend, ob das Vermieterpfandrecht vor oder nach Insolvenzeröffnung entstanden ist. Stets besteht aber ein Recht zur Absicherung der Ansprüche aus dem Mietvertrag.

a) Vermieterpfandrecht ist vor Insolvenzeröffnung entstanden

Ist über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, so kann der Vermieter, gestützt auf sein bereits bestehendes Vermieterpfandrecht, abgesonderte Befriedigung erlangen (§ 50 Abs. 1 InsO). Die Gegenstände die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, darf der Insolvenzverwalter infolge seines unmittelbaren Besitzes verwerten (§ 166 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter ist verpflichtet, dem Vermieter mitzuteilen, wie er veräußern will. Der Vermieter hat eine Woche Zeit, auf eine andere Verwertungsmöglichkeit hinzuweisen. Er kann die Gegenstände auch selbst übernehmen.

Nach der Verwertung hat er den Vermieter aus dem Erlös abzgl. Feststellungs- und Verwertungskosten zu befriedigen (§ 170 Abs. 1 InsO). Der Erlös wird also nicht zur Masse gezogen, sondern dient der abgesonderten Befriedigung des Vermieters. Das Vermieterpfandrecht ist dann insolvenzfest. Der Insolvenzverwalter ist also verpflichtet, den Erlös aus der Verwertung nach Abzug der Kosten unverzüglich an den Vermieter abzuführen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haftet er persönlich auf Schadensersatz.

Verleibt der Insolvenzverwalter den Erlös aber der Insolvenzmasse ein, so erlischt das Absonderungsrecht. An seine Stelle tritt eine Masseschuld (§ 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO.

Das Absonderungsrecht besteht aber nur für offene Mietforderungen, die in den letzten zwölf Monaten vor der Eröffnung des Verfahrens fällig geworden sind (§ 304 Abs. 1, § 55 Abs. 2 InsO). Weiter zurückliegende Mietforderungen sind dagegen nicht bevorrechtigte allgemeine Insolvenzforderungen. Etwas anders gilt nur dann, wenn das Insolvenzgericht einen Insolvenzverwalter bestellt hat und dieser die Mietsache genutzt hat. In diesem Fall ist die Mietforderung, die seit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden und fällig geworden ist, gem. § 55 Abs. 2 InsO eine Masseverbindlichkeit. Diese Forderungen können dann in voller Höhe realisiert werden.

b) Vermieterpfandrecht ist nach Insolvenzeröffnung entstanden

Entsteht das Vermieterpfandrecht nach Insolvenzeröffnung, weil erst dann die dem Mieter zuzuordnenden Sachen „eingebracht“ werden, so führt das dann neu entstehende Vermieterpfandrecht nur zur Sicherung von Masseschulden des Mieters aus dem nach der Insolvenzeröffnung fortbestehenden Mietverhältnis (§§ 108, 109 InsO). Die Forderungen aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung werden dann nicht gesichert. Sie bestehen nur als einfache Insolvenzforderungen. Für den Umfang der Forderungssicherung, insbesondere für die Insolvenzfestigkeit des Pfandrechts, kommt es deshalb darauf an, wann die Sachen in die Mietsache eingebracht worden sind, und ob sie im Falle der Entfernung als neu eingebracht zu gelten haben oder nicht.

6. Kündigung in der Insolvenz

Für zahlungsverzugsbedingte Kündigungen des Vermieters, gegründet auf verzugsbedingt ausstehende Mietforderungen aus der Zeit vor dem Eröffnungsantrag, gilt:

Ab Stellung des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ist eine Vermieterkündigung wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, nicht zulässig (Kündigungssperre, § 112 InsO). Diese Kündigungssperre gilt nicht nur für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sondern auch wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen oder wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters.

Beraterhinweis Dabei ist unerheblich, ob (...)
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 26.02.2019 14:29
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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