Otto Schmidt Verlag

BGH v. 13.2.2019 - VIII ZR 245/17

Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels (hier Dresdner Mietspiegel 2015)

Es hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben.

Der Sachverhalt:

Die Beklagten sind seit 2003 Mieter einer Wohnung der Kläger in Dresden. Die Nettokaltmiete für die 82,39 qm große Wohnung beläuft sich auf 514,94 €. Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel 2015 forderten die Kläger die Beklagten im Mai 2015 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab August 2015 um 25,06 € auf 540 € (von 6,25 € auf 6,55 € je qm) zuzustimmen. Die Beklagten verweigerten allerdings die Zustimmung.

Das AG wies die auf Zustimmung gerichtete Klage ab. Auf die Berufung der Kläger hat das LG das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,39 € je qm, mithin um 11,53 € auf monatlich 526,47 € verurteilt. Der BGH wies die hiergegen gerichtete Revision der Kläger zurück.

Gründe:

Die Kläger können gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage einer ermittelten konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,39 € pro qm die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um lediglich 11,53 € auf 526,47 € verlangen.

Zu Recht hat das Berufungsgericht nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 BGB erfüllenden, sondern i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB einfachen Dresdner Mietspiegel 2015 herangezogen. Obwohl diesem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht.

Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben. Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) dem Dresdner Mietspiegel 2015 zu Recht eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen. Ohne Rechtsfehler hat es innerhalb der hiernach ermittelten Mietpreisspanne von 5,44 € bis 6,48 € pro qm im Rahmen tatrichterlicher Schätzung anhand der Orientierungshilfe des Dresdner Mietspiegels 2015 die Einzelvergleichsmiete als Punktwert mit letztlich 6,39 € pro qm bestimmt.

Die im Dresdner Mietspiegel 2015 veröffentlichte Orientierungshilfe ist Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung innerhalb der Mietpreisspanne. Auch wenn insoweit (ebenfalls) eine Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB nicht besteht, ist sie dennoch eine taugliche Schätzgrundlage, da sie auf dem Wissen und den Erfahrungen von Experten des Dresdner Wohnungsmarktes beruht (Dresdner Mietspiegel 2015, aaO), so dass erwartet werden kann, dass die örtlichen Verhältnisse im streitgegenständlichen Zeitraum hinreichend abgebildet werden.

Als Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nennt der Dresdner Mietspiegel 2015 beispielhaft jeweils neun gleichgewichtete wohnwerterhöhende bzw. -mindernde Merkmale (Dresdner Mietspiegel 2015, S. 15). Unter Berücksichtigung des Verhältnisses der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale im Einzelfall wird anhand einer konkret vorgegebenen Berechnung ein bestimmter Betrag zu dem Mittelwert der zuvor ermittelten Mietpreisspanne addiert oder hiervon abgezogen, woraus sich die Einzel-vergleichsmiete ergibt (vgl. im Einzelnen Dresdner Mietspiegel 2015, S. 16).

Linkhinweise:
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 06.03.2019 16:36
Quelle: BGH online

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