Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die Mietrechtsanpassung 2019 (Lützenkirchen, MietRB 2019, 86)

Da die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführte Mietpreisbremse nicht die erhoffte Dämpfung des Mietpreisanstiegs gebracht hat, hat der Gesetzgeber durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) weitergehende Regelungen eingeführt. Der Beitrag beleuchtet in mehreren Teilen die Neuerungen, auf die sich die Praxis einstellen muss. Der vorliegende Teil I beschäftigt sich mit der Mietpreisbremse und der Modernisierungsmieterhöhung.


I. Die Mietpreisbremse

1. Allgemeines

2. Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB

a) Zweck der Vorschrift

b) Schuldner der Auskunftspflicht

c) Form der Auskunft

d) Inhalt der Auskunft

e) Zeitpunkt der Auskunft

f) Fehlerhafte Auskunft

3. Rüge

II. Modernisierung

1. Mieterhöhung wegen Modernisierung

a) Mieterhöhungsfaktor 8 %

b) Kappungsgrenze

2. Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB

a) Allgemeines

b) Zweck der Vorschrift

c) Zeitlicher Anwendungsbereich

d) Relevante Modernisierungen

e) Pauschalierung von Erhaltungskosten

f)  Anrechnung früherer Modernisierungen

g) Sperrzeit für § 559 BGB

h) Formelle Anforderungen an die Mieterhöhung

i) Ankündigung nach § 555c BGB
 

I. Die Mietpreisbremse

1. Allgemeines

Zunächst wurde durch § 556g Abs. 1a BGB eine Auskunftspflicht des Vermieters eingeführt. Der Vermieter muss nun den Mieter bei Mietverträgen, die ab dem 1.1.2019 geschlossen wurden, sofern er von der höchstzulässigen Miete gem. § 556d Abs. 1 BGB abweichen will, darüber aufklären, in welchen Grenzen er die Miete kalkuliert hat. Dazu muss er vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter den von ihm herangezogenen Ausnahmefall, wie er in den §§ 556e und 556f BGB geregelt ist, mitteilen.

Die Rüge, die nach § 556g Abs. 2 S. 2 BGB Voraussetzung für einen Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB bildet, muss nur noch insoweit qualifiziert erfolgen, wie sie sich mit den Informationen des Vermieters gem. § 556g Abs. 1a BGB auseinandersetzt. Die Angabe von Tatsachen, wie sie zur Begründung einer Mieterhöhung durch den Vermieter hätten angegeben werden müssen, ist nicht mehr notwendiger Bestandteil.

2. Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB

a) Zweck der Vorschrift

Der Mieter soll vor Abgabe seiner Vertragserklärung über die Grundlagen der Mietpreiskalkulation des Vermieters informiert werden. Damit soll erreicht werden, dass er vor Abschluss des Mietvertrages prüfen und abschätzen kann, ob die Miete in den gesetzlichen Grenzen kalkuliert wurde.

Beraterhinweis Da § 814 BGB gem. § 556g Abs. 1 S. 4 BGB nicht anzuwenden ist, bleibt es für den Mieter ohne nachteilige Rechtsfolgen, wenn er schon bei Abschluss des Mietvertrages erkannt hat, dass die vom Vermieter verlangte Miete unzulässig hoch ist. Deshalb ist insbesondere ein Vorbehalt bei Abgabe der Vertragserklärung nicht erforderlich.

b) Schuldner der Auskunftspflicht

Die Auskunft schuldet der Vermieter. Es handelt sich nicht um eine höchstpersönliche Verpflichtung, so dass sie auch von einem Vertreter i.S.d. des § 164 BGB erteilt werden kann. Als Vertreter kommen in der gegebenen Situation vorrangig der Hausverwalter und ein Makler in Betracht. Bei der Untervermietung muss die Auskunft von dem Untervermieter oder seinem Vertreter erfolgen.

c) Form der Auskunft

Durch die Ergänzung des § 556g Abs. 4 BGB ist klargestellt, dass auch diese Auskunft mindestens in Textform zu erfolgen hat. Dazu reicht jede elektronisch übermittelte Erklärung des Vermieters, also Mail, Telefax oder Ähnliches.

d) Inhalt der Auskunft

Die Anforderungen an die inhaltliche Gestaltung der Auskunft sind unterschiedlich. Sie hängen davon ab, auf welchen Ausnahmetatbestand sich der Vermieter berufen will. Generell wird keine detaillierte Auskunft verlangt. Schlagwortartige Bezeichnungen reichen grundsätzlich aus. Der Mieter soll anhand der Auskunft den Ausnahmetatbestand identifizieren können. Daher müssen die Kerntatsachen, die die Ausnahme rechtfertigen sollen, angegeben werden. Will der Mieter detaillierteren Einblick in die Kalkulation bzw. die dafür maßgeblichen Umstände gewinnen, kann er diese über sein Auskunftsrecht nach § 556g Abs. 3 BGB ermitteln.

aa) Vormiete (§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB)

§ 556e Abs. 1 BGB lässt eine Abweichung von der 10 %-Grenze des § 556d Abs. 1 BGB zu, wenn die Miete, die der vorherige Mieter schuldete, (...)
 

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.03.2019 14:44
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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