Otto Schmidt Verlag

OLG Celle v. 9.11.2018 - 2 U 81/18

Unbestimmtheit der Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten, dass sämtliche Betriebskosten vom Mieter getragen werden müssten, (insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten), genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot. Der Vermieter kann aufgrund dessen nicht die Grundsteuer auf den Mieter umlegen.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte vom Kläger Gewerberaum angemietet. Gem. § 8 des Gewerbemietvertrages waren sämtliche Betriebskosten vom Mieter zu tragen. Hierunter sollten insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten fallen. Später machte der Kläger gegen die Beklagte für die Jahre 2012 und 2013 einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Nebenkosten (Grundsteuer) i.H.v. jeweils 5.116 € auf der Grundlage des Gewerberaummietvertrages, insbesondere § 8, gelten. Die Beklagte begehrte widerklagend die Feststellung, dass der Kläger nicht berechtigt sei, Grundsteuer auf die Beklagte umzulegen.

Das LG gab der Klage statt. Der Begriff der Betriebskosten könne einem durchschnittlichen Gewerberaummieter als bekannt vorausgesetzt werden. Es handle sich dabei auch im Rahmen von Gewerberaummietverträgen nicht um einen inhaltlich leeren Begriff, der im Vertrag nicht durch Aufzählung einzelner Positionen konkretisiert werden müsse. Auf die Berufung der Beklagten hat das OLG die Entscheidung aufgehoben und die Klage insoweit abgewiesen. Allerdings wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache die Revision zugelassen. Das Verfahren ist beim BGH unter dem Az.: XII ZR 120/18 anhängig.

Die Gründe:
Der Kläger ist auf der Grundlage von § 8 des Mietvertrages nicht dazu berechtigt, Grundsteuer auf die Beklagte umzulegen. Denn der streitgegenständlichen Klausel fehlt es an der erforderlichen inhaltlichen Bestimmtheit.

Nach BGH-Rechtsprechung bedarf es einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssten der Art nach hinreichend konkretisiert werden. Denn nur dann sei es einem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urt. v. 2.5.2012, Az.: XII ZR 88/10). Dieser Grundsatz gilt auch bei formularmäßigen Mietverträgen.

Dem Erfordernis inhaltlicher Bestimmtheit ist nach BGH-Rechtsprechung dann Genüge getan, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (jetzt § 2 Betriebskostenverordnung) enthält, sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handelt. Denn der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 gibt dem Mieter hinsichtlich der Nr. 1 - 16 hinreichende Klarheit darüber, mit welchen Nebenkosten er jedenfalls dem Grunde nach zu rechnen habe.

Wenn ein Mietvertrag hingegen keine (abschließende) Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten enthält und auch keine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung oder die Betriebskostenverordnung enthält, stellt sich die Frage der hinreichenden Bestimmtheit. Und genauso verhält sich der vorliegende Fall. Denn auch hier fehlt es an einer abschließenden Aufzählung sowie eines konkreten Hinweises auf die Betriebskostenverordnung. In § 8 des Mietvertrages ist in Satz 1 nur davon die Rede, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat.  Dies reicht nach Auffassung des Senats für sich genommen aber nicht aus. Insofern kann auch nicht unbesehen auf den Betriebskostenbegriff des § 556 BGB zurückgegriffen werden.

Der vorliegende Fall wirft allerdings eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage auf, die in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen auftreten kann. So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 2.5.2012 (Az.: XII ZR 88/10) die in der Rechtsliteratur umstrittene Frage aufgeworfen, ob bei Fehlen einer Aufzählung oder Fehlen eines Verweises auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BerechnungsVO von einer hinreichend bestimmten Regelung ausgegangen werden könne.

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 09.04.2019 10:47
Quelle: Rechtsprechung der niedersächsischen Justiz

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