Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die Mietrechtsanpassung 2019 (Lützenkirchen, MietRB 2019, 116)

Da die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführte Mietpreisbremse nicht die erhoffte Dämpfung des Mietpreisanstiegs gebracht hat, hat der Gesetzgeber durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) weitergehende Regelungen eingeführt. Der Beitrag beleuchtet in mehreren Teilen die Neuerungen, auf die sich die Praxis einstellen muss. In Teil I (MietRB 2019, 86) wurden die Neuerungen bei Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung erläutert. Der vorliegende Teil II beschäftigt sich mit der Vermutung einer Pflichtverletzung bei der Modernisierung.


III. Vermutung einer Pflichtverletzung nach § 559d BGB

1. Allgemeines

2. Zweck der Vorschrift

3. Zeitlicher Anwendungsbereich

4. Verhältnis zu § 280 Abs. 1 BGB

5. Vermutete Pflichtverletzung

a) Verzögerte Umsetzung einer Ankündigung, § 559d Nr. 1 BGB

b) Verdoppelung der Miete, § 559d Nr. 2 BGB

c) Rücksichtslose Durchführung der baulichen Veränderung, § 559d Nr. 3 BGB

d) Langfristige Unterbrechung der Maßnahme, § 559d Nr. 4 BGB

6. Wegfall der Vermutung, § 556d S. 2 BGB

a) Allgemeines

b) Beispiele für objektive Gründe
 

III. Vermutung einer Pflichtverletzung nach § 559d BGB

1. Allgemeines

Der BGH hat mit Urteil vom 30.5.2017 die Klage eines Mieters auf Schadensersatz wegen vorgetäuschter Modernisierungsankündigung abgewiesen, weil er den Mieter im Rahmen der Anspruchsgrundlage nach § 280 Abs. 1 BGB für darlegungs- und beweispflichtig hielt. Insbesondere lehnte er eine Parallele zur Beweisverteilung bei Schadensersatz des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ab, verwies aber vorsichtshalber darauf, dass der Vermieter im konkreten Fall sachliche Gründe dafür angeführt hatte, dass er nach mehr als einem Jahr immer noch nicht die Modernisierung realisiert hatte.

Diese Entscheidung hat offensichtlich Pate gestanden bei der Einführung des § 559d BGB und geht weit darüber hinaus. Denn sie regelt nicht nur die widerlegliche Vermutung für den Fall, dass der Vermieter nach der Ankündigung einer Modernisierung untätig bleibt, sondern erfasst auch die Ankündigung sonstiger baulicher Veränderungen. Darüber hinaus werden drei weitere Fälle geregelt, die eine Pflichtverletzung des Vermieters vermuten lassen, wenn es zu Störungen im Ablauf der baulichen Maßnahme kommt.

Im Referentenentwurf, der der Gesetzesinitiative der Bundesregierung vorausging, war die Vermutung nicht nur an eine Pflichtverletzung geknüpft, sondern auch die Absicht des Vermieters den Mieter zur Kündigung oder Mitwirkung an der Aufhebung des Mietvertrages zu veranlassen. Eine solche Motivation setzt § 559d BGB – in Gegensatz zu dem neuen § 6 WiStG – nicht mehr voraus. Vielmehr knüpft die Vermutung einer Pflichtverletzung rein an die Tatsachen an, die die Störungen des Ablaufs der angekündigten baulichen Maßnahme herbeiführen.

Liegen die Voraussetzungen für eine der vier vermuteten Pflichtverletzungen vor, muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt. Da § 559d BGB nur die Pflichtverletzung vermutet, kann der Vermieter sich im Übrigen auf mangelndes Verschulden berufen. Dafür ist er aber im Rahmen der Anspruchsgrundlage gemäß § 280 Abs. 1 BGB ebenfalls darlegungs- und beweispflichtig.

2. Zweck der Vorschrift

Die Vorschrift soll dem Mieter die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen erleichtern. Dazu wird für verschiedene Fälle eine Pflichtverletzung (widerleglich) vermutet, die als schikanös angesehen werden können.

Auch wenn § 559d BGB im Ausgangspunkt auf typische Verhaltensweisen beim sog. „bewussten Herausmodernisieren“ abstellt, ist seine Anwendung darauf nicht beschränkt. Dies macht bereits der Wortlaut deutlich. An keiner Stelle wird auf eine Modernisierung Bezug genommen. Demnach wird durch § 559d BGB generell schikanöses Verhalten des Vermieters geahndet, das sich unter eine der Fälle der Nr. 1 – 4 subsumieren lässt.

3. Zeitlicher Anwendungsbereich

Für die Anwendung des § 559d BGB kommt es nicht auf eine Ankündigung an. Vielmehr wird jedes Verhalten des Vermieters, das nach dem 31.12.2018 entfaltet wird und eine der Vermutungen des § 559d BGB erfüllt, sanktioniert, Art. 229 § 49 Abs. 1 S. 4 EGBGB.

Fraglich ist, ob bei einem Dauerzustand, der z.B. die Voraussetzungen von § 559d Nr. 1 oder 4 BGB erfüllt, auch (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 09.04.2019 13:28
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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