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Aktuell im MietRB

Die Mietrechtsanpassung 2019 - Teil III (Lützenkirchen, MietRB 2019, 146)

Da die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführte Mietpreisbremse nicht die erhoffte Dämpfung des Mietpreisanstiegs gebracht hat, hat der Gesetzgeber durch das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) weitergehende Regelungen eingeführt. Der Beitrag beleuchtet in mehreren Teilen die Neuerungen, auf die sich die Praxis einstellen muss. In Teil I (MietRB 2019, 86) wurden die Neuerungen bei Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung erläutert und in Teil II (MietRB 2019, 116) die Vermutung einer Pflichtverletzung bei der Modernisierung. Der vorliegende Teil III beschäftigt sich mit den neuen Vorschriften § 578 Abs. 3 BGB und § 6 WiStrG.


IV. § 578 Abs. 3 BGB

1. Allgemeines

2. Zweck der Vorschrift

3. Zeitlicher Anwendungsbereich

4. Tatbestandvoraussetzungen

V. § 6 WiStrG

1. Allgemeines

2. Zweck der Vorschrift

3. Zeitlicher Anwendungsbereich

4. Tatbestandvoraussetzungen

a) Täterkreis

b) Maßgebliche Absicht

c) Tathandlung

d) Vorsatz

e) Bußgeld

 

IV. § 578 Abs. 3 BGB

1. Allgemeines

Offensichtlich beeindruckt durch das Unwesen, dass einige Vermieter im Zusammenhang mit der Flüchtlingswelle seit Ende 2015 getrieben haben, wurde in der letzten Sitzung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz § 578 Abs. 3 BGB in das Gesetz aufgenommen . Er ergänzt § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach unterliegt ein Mietvertrag mit dem Wohnraum, der von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege angemietet wurde, um den Wohnraum Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen, bei der Weitervermietung an die begünstigten Personen grundsätzlich nicht den in § 549 Abs. 2 BGB ausgeklammerten Schutzbestimmungen der Wohnraummiete. Durch § 578 Abs. 3 BGB werden auf die im Verhältnis zum Vermieter durch die privilegierten Institutionen abgeschlossenen Gewerberaummietverträge die aufgezählten Vorschriften zur Mieterhöhung und zum Kündigungsschutz für (entsprechend) anwendbar erklärt und ein zusätzlicher Befristungsgrund i.S.d. § 575 Abs. 1 BGB geschaffen.

2. Zweck der Vorschrift

Die Vorschrift verfolgt den Schutz gewerblicher Mietverhältnisse, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse bestimmten Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Solange diese Mietverträge allein dem Gewerberaummietrecht unterlagen, konnten sie beliebig befristet und im Fall des § 542 Abs. 1 BGB ohne Grund innerhalb der gesetzlichen Fristen (§ 580a BGB) gekündigt werden, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Erfolgt die Weitervermietung mit Gewinnerzielungsabsicht, tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses gemäß §°565 BGB der Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen dem Mieter und dem Dritten begründeten Wohnraummietverhältnis ein. Die Regelung des §°565 BGB findet aber keine Anwendung, wenn die Weitervermietung aus sozialem Interesse erfolgt. Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen wird die Anwendbarkeit bestimmter Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse, die unter den Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB geschlossen wurden.

3. Zeitlicher Anwendungsbereich

Nach Art. 229 § 49 Abs. 3 EGBGB findet § 578 Abs. 3 BGB nur Anwendung auf Mietverträge, die seit dem 1.1.2019 geschlossen wurden. Für Verträge, die bis zum 31.12.2018 begründet wurden, können Vorschriften aus der Wohnraummiete nur zur Anwendung gelangen, wenn dies vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung kann sich auch aus den Umständen ergeben.

4. Tatbestandvoraussetzungen

Die Vorschrift gilt allein für Mietverträge, bei denen eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege als Mieter auftritt. Verträge, mit denen die Weitervermietung dieser Räume durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten Träger der Wohlfahrtspflege an Personen, die in den angemieteten Wohnungen wohnen, sind Wohnraummietverträge, auf die ggf. § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB anwendbar ist. Die Verträge, die die privilegierte Institution in der gegebenen Konstellation als Mieter abschließt, sind (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 07.05.2019 15:35
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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