Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Ordnungsgemäße Erstherstellung? – Welchen Zustand des Gemeinschaftseigentums die Wohnungseigentümer einander schulden (Hogenschurz, MietRB 2019, 218)

Jeder Verwalter kennt die Fragen neuer Wohnungseigentümer: „Warum ist das eigentlich so?“ Beliebt ist die Antwort: „Das haben wir schon immer so gemacht!“ Richtig und überzeugend ist diese Antwort meist nicht, weder rechtlich, weil Gewohnheitsrecht nicht zu den im Wohnungseigentumsrecht anerkannten Rechtsquellen gehört, noch im Umgang mit dem Kunden, denn der fühlt sich in seinem Anliegen nicht ernst genommen. Richtigerweise muss sich der Verwalter in Bezug auf die Wohnungseigentumsanlage die Frage stellen, welchen Zustand des Gemeinschaftseigentums die Wohnungseigentümer einander schulden, denn diese für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer maßgebliche Rechtslage bestimmt den Soll-Zustand, über dessen Herbeiführung die Wohnungseigentümer bei einem tatsächlich abweichenden Ist-Zustand entscheiden müssen. Diese Entscheidungen muss der Verwalter vorbereiten. Dabei wollen ihm die folgenden Überlegungen Anleitung sein.


I. Einführung

II. Erstherstellung

1. Rechtsgrundlagen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer

2. Anspruchsinhalt

3. Grenzen des Anspruchs aus Treu und Glauben

III. Öffentlich-rechtliche Vorgaben und Baugenehmigung

1. Öffentlich-rechtliche Vorgaben

2. Insbesondere: Baugenehmigung

IV. Exkurs: Baubeschreibung und Sonderwünsche

V. Anspruchsgeltendmachung und Verwaltungspraxis
 

I. Einführung

Wer von einem Bauträger eine Eigentumswohnung erwirbt, hat gegen ihn einen Anspruch auf Herstellung des Gemeinschafts- und des Sondereigentums entsprechend seiner vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauträger. Sieht man von diesen Gewährleistungsansprüchen ab, etwa weil wegen der Insolvenz des Bauträgers oder zwischenzeitlicher Verjährung keine Aussicht auf Realisierung besteht, kennt das Wohnungseigentumsgesetz zwei Verantwortliche für den Zustand der Wohnungseigentumsanlage: Für das Sondereigentum ist gem. § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer instandhaltungspflichtig. Für das Gemeinschaftseigentum ergibt sich die gemeinschaftliche Verwaltungsaufgabe aller Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG, der in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ausdrücklich auf die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung (einschließlich der modernisierenden Instandsetzung, § 22 Abs. 3 WEG) konkretisiert wird.

II. Erstherstellung

Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist auch die erstmalige der Rechtslage im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entsprechende Herstellung des Gemeinschaftseigentums, also keine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG. Der korrespondierende Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers aus § 21 Abs. 4 WEG wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

Beraterhinweis Fallen die Rechtslage im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer (Soll-Zustand) und tatsächlicher Errichtungszustand (Ist-Zustand) hinsichtlich der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum auseinander, geht es nach der Terminologie des BGH um den Anspruch des Wohnungseigentümers auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums, kurz den Erstherstellungsanspruch. Geht es um die Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorgaben, etwa Anforderungen an die Gebäudeausstattung für die Zulässigkeit der vereinbarten Nutzung, geht es terminologisch zwar nicht um die Erstherstellung; in der Sache gelten aber vergleichbare Grundsätze.

Bei der Prüfung des Anspruchs geht es um drei Fragen, (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 02.07.2019 14:36
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite