Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Mietrechtsanpassungsgesetz: Formulierungsmuster zur praktischen Anwendung - Teil II (Harsch, MietRB 2019, 242)

Auch im Bereich der Wohnungsmodernisierung hat das MietAnpG Änderungen gebracht, die seit 1.1.2019 gelten. So wurde vor allem die bisher geltende 11%ige Kappungsgrenze auf 8 % gesenkt. Zusätzlich wurde das sog. vereinfachte Berechnungsverfahren der Mieterhöhung nach Modernisierung eingeführt (§ 559c BGB), von dem der Vermieter im Einzelfall anstatt der „Normalerhöhung“ nach MietRB 2019, 243§ 559 BGB Gebrauch machen kann. Der Beitrag gibt einen Überblick und Formulierungsvorschläge. Er setzt den Beitrag des Verfassers aus MietRB 2019, 214 fort.


I. Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB

1. Umlage von 8 % der Modernisierungskosten bei eingehaltener Kappungsgrenze pro qm (§ 559 Abs. 1, Abs. 3a BGB)

2. Umlage von 8 % der Modernisierungskosten bei nicht eingehaltener Kappungsgrenze pro qm (§ 559 Abs. 1, Abs. 3a BGB)

II. Vereinfachtes Berechnungsverfahren (§ 559c Abs. 1 BGB)

III. Formulierungsmuster und Beispiele

1. Ankündigung von Modernisierungsarbeiten nach § 555c, § 559c Abs. 5 BGB

2. Berechnungsbeispiel: Vereinfachte Mieterhöhung ohne frühere Modernisierungen (§ 559c Abs. 1 BGB)

3. Berechnungsbeispiel: Vereinfachte Mieterhöhung mit früheren Modernisierungen und -erhöhungen (§ 559c Abs. 2 BGB)

4. Berechnungsbeispiel: Vereinfachte Mieterhöhung, danach gesetzlich vorgeschriebene Modernisierung (§ 559c Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB)
 

I. Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB

§ 559 Abs. 1 BGB enthält den neuen Umlagesatz von 8 %, ist sonst aber unverändert. Neu: Durch § 559 Abs. 3a BGB wurden zwei zusätzliche Kappungsgrenzen eingeführt. Geblieben ist die Möglichkeit des Mieters nach § 559 Abs. 4 BGB, dass er sich gegenüber der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auf eine soziale Härte berufen kann.

1. Umlage von 8 % der Modernisierungskosten bei eingehaltener Kappungsgrenze pro qm (§ 559 Abs. 1, Abs. 3a BGB)

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, können jährlich jetzt noch 8 % statt bislang 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegt werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Die Regelung gilt, sofern die Ankündigung der Maßnahmen ab. 1.1.2019 erfolgt (Art. 229 § 49 Abs. 1 S. 1 EGBGB).

Neu: Eingeführt wurde eine zusätzliche Kappungsgrenze. Beträgt die Miete vor Erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB über 7 € pro qm, darf sich die Miete innerhalb von 6 Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 3 € pro qm erhöhen. Bei weniger als 7 € Ausgangsmiete beträgt die Grenze 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB).

Die 6-jährige Laufzeit beginnt mit der erstmaligen Modernisierungserhöhung nach § 555b Abs. 2 BGB.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 S. 1 BGB). Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat (§ 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB) oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB).

Beraterhinweis Dem Vermieter steht das Wahlrecht zu, ob er die Kappungsgrenze durch eine einzelne Modernisierung ausschöpft oder mehrere Maßnahmen durchführt. Die Miete darf jeweils insgesamt innerhalb von 6 Jahren die Grenze nicht übersteigen. Dem Vermieter bleibt es aber unbenommen, den Höchstbetrag durch eine Maßnahme nicht auszuschöpfen, um innerhalb der zeitlichen Grenze weitere Modernisierungen im vereinfachten Verfahren durchzuführen. Kombinationen zwischen der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB sind aber nicht möglich.

Musterformulierung

„Im Mai 2019 wurden in Ihrer Wohnung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die im Januar 2019 (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.08.2019 14:15
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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