Otto Schmidt Verlag

BGH v. 24.7.2019 – VIII ZR 141/17

Mietkaution: Rückzahlungsanspruch wird mit Abrechnung des Vermieters fällig

Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren von Dezember 2005 bis Februar 2015 Mieter einer Wohnung des Klägers. Unter Berufung auf behauptete Mängel der Wohnung, insbesondere Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall, minderten die Beklagten die Miete über einen Zeitraum von 10 Monaten. Das Mietverhältnis endete infolge der außerordentlichen Kündigung der Beklagten. Über die von den Beklagten zu Mietbeginn geleistete Barkaution i.H.v. 1.680 € rechnete der Kläger bisher nicht ausdrücklich ab.

Mit der Klage nahm der Kläger die Beklagten u.a. auf Nebenkostennachforderungen i.H.v. 1.087 € in Anspruch. Das AG gab der Klage jedenfalls bezüglich der Nebenkostennachforderungen statt. Auf die Berufung der Beklagten, in der diese hinsichtlich der Forderungen auf Nebenkostennachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die von dem Kläger nicht abgerechnete Mietkaution geltend gemacht hatten, hat das LG die Klage hinsichtlich dieses Betrags abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision des Klägers blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Der Kläger kann die begehrte Nachzahlung von Mietnebenkosten nicht beanspruchen.

Die Nachforderung war zwar begründet, jedoch durch Aufrechnung der Beklagten mit der ihnen zustehenden Forderung auf Rückzahlung der zu Mietbeginn geleisteten Kaution erloschen. Bei dem Rückzahlungsanspruch der Beklagten handelt es sich um eine Geldforderung und damit um eine den Nebenkostennachforderungen gleichartige Forderung. Unzweifelhaft war zu Mietbeginn eine Mietsicherheit in bar an den Kläger gezahlt worden.

Im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärungen war die Forderung der Beklagten auf Rückzahlung der Kaution auch fällig, weil der Kläger über sie bereits (konkludent) durch die Erhebung der Klage abgerechnet hatte. Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat sich er Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt.

Die Abrechnung des Vermieters kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen. So kann der Vermieter die Kaution in einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Weise dergestalt abrechnen, dass er sämtliche ihm nach seiner Auffassung zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt. Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden.

Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses wird eine Stadium erreicht, in dem sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Ein solches Vorgehen entspricht auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen.

Linkhinweis:

Den auf den Webseiten des Bundesgerichtshofs veröffentlichten Volltext des Beschlusses finden Sie hier
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 13.08.2019 16:05
Quelle: BGH online

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