Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Öffnungsklauseln: Der aktuelle Stand nach der Rechtsprechung des BGH (Abramenko, MietRB 2019, 311)

Lange Zeit galten Öffnungsklauseln nach dem weitgehenden Ende des Zitterbeschlusses durch die „Jahrhundertentscheidung“ des BGH als Allheilmittel. Vielerorts glaubte man, mit einer allgemeinen Öffnungsklausel nahezu alles der Mehrheitsmacht unterwerfen zu können. Dem ist der BGH, manchmal etwas tastend, entgegengetreten. Nunmehr ist seine Linie klar: Sofern keine gesetzliche Beschlusskompetenz besteht, kann die Mehrheit nur bei Vorliegen einer vereinbarten Beschlusskompetenz durch Beschluss entscheiden. (...)


I. Beschlusskompetenz als formelle Voraussetzung einer Mehrheitsentscheidung

1. Gesetzliche Beschlusskompetenzen

2. Vereinbarte Beschlusskompetenzen

a) Zustandekommen

b) Inhalt

3. „Versteckte“ Beschlusskompetenzen

II. Grenzen der Mehrheitsmacht

1. Allgemeine Fehlerlehre

2. Sachenrechtliche Änderungen

3. Willkürverbot

4. Belastungsverbot

5. Unentziehbare Rechte

III. Folgen

1. Konsequenzen für die Praxis

2. Fehlerfolgen

a) Nichtigkeit

b) Anfechtbarkeit

c) Schwebende Unwirksamkeit?

IV. Über „allgemeine“ Öffnungsklauseln hinausgehende Regelungen

1. Die Position des BGH

2. Formulierung einer „speziellen“ Öffnungsklausel

V. Konkurrenzen zu Abänderungsansprüchen aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG

1. Bedeutung

2. Beschlussersetzung

3. Anspruch auf Abänderung aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG

 

I. Beschlusskompetenz als formelle Voraussetzung einer Mehrheitsentscheidung

1. Gesetzliche Beschlusskompetenzen

Das Vorliegen einer Beschlusskompetenz im Gesetz oder in der Gemeinschaftsordnung ist formelle Voraussetzung der Mehrheitsherrschaft. Fehlt es hieran, können keine Mehrheitsentscheidungen getroffen werden. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig. Gesetzliche Beschlusskompetenzen finden sich etwa in § 12 Abs. 4 S. 1, § 15 Abs. 3, § 16 Abs. 3 u. 4, § 18 Abs. 3, § 21 Abs. 3 u. 7, § 22 Abs. 1 u. 2, § 24 Abs. 5, § 26 Abs. 1 S. 1, § 28 Abs. 4 u. 5, § 29 Abs. 1 S. 1 WEG. Ein von diesen Vorschriften nicht gedeckter Beschlussinhalt wird von der gesetzlichen Beschlusskompetenz nicht erfasst. Es genügt also nicht, dass sich die Mehrheit auf die gesetzliche Regelung beruft, selbst wenn dies – etwa aufgrund unglücklicher Äußerungen in den Gesetzesmaterialien – sogar naheliegt. Die gesetzliche Regelung muss bei objektiver Auslegung die Kompetenz zur Fassung eines Beschlusses mit dem gewünschten Inhalt enthalten. So wird etwa der Beschluss über Vertragsstrafen nicht von der Beschlusskompetenz des § 21 Abs. 7 WEG gedeckt, obwohl die Gesetzesmaterialien dies nahelegten. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig. Hiervon zu trennen ist ein sonstiger Gesetzesverstoß etwa im Verfahren bei der Abstimmung. Wird etwa ein Beschluss verkündet, obwohl die gesetzlich vorgesehene(n) Mehrheit(en) nicht erreicht wurde(n), ist dieser nur anfechtbar.

2. Vereinbarte Beschlusskompetenzen

a) Zustandekommen

Schon nach altem Recht war anerkannt, dass die gesetzlichen Beschlusskompetenzen keine abschließenden Regelungen darstellen. Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass über bestimmte Gegenstände durch Mehrheitsbeschluss befunden werden kann. Eine solche Regelung kann aber auch durch nachträgliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer in die Gemeinschaftsordnung eingefügt werden. Naturgemäß kann eine Öffnungsklausel selbst nicht mit Mehrheit beschlossen werden, da sie ihrerseits die Gemeinschaftsordnung verändert.

Beraterhinweis Die Einigung aller Wohnungseigentümer auf eine Öffnungsklausel stellt rechtlich eine Vereinbarung dar, die wie jede Vereinbarung, auch ohne Eintragung in das Grundbuch gegen alle ihr zustimmenden Wohnungseigentümer wirkt. Dies kann bei der Veräußerung einer Einheit zu einer unübersichtlichen Beschlusslage führen. Zwar wirkt die nicht in das Grundbuch eingetragene Öffnungsklausel gem. § 10 Abs. 3 WEG nicht gegen Sonderrechtsnachfolger. Die vor seinem Eigentumserwerb gefassten Beschlüsse beruhen jedoch auf einer wirksam zwischen den seinerzeitigen Wohnungseigentümern vereinbarten Öffnungsklausel. Diese muss der Sonderrechtsnachfolger daher gem. § 10 Abs. 4 WEG gegen sich gelten lassen.

b) Inhalt

Der inhaltlichen Ausgestaltung solcher Öffnungsklauseln sind in der Praxis kaum Grenzen gesetzt, sofern sie nicht gegen allgemeine Gesetze verstoßen. Sie können sowohl beim Gegenstand der Beschlussfassung als auch beim Verfahren sehr weit, aber auch restriktiv gefasst sein. So begegnet eine Öffnungsklausel, die alle Gegenstände der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss unterwirft, keinen Bedenken. Sowohl der Gegenstand der Beschlussfassung als auch die Mehrheitserfordernisse können jedoch restriktiver gefasst sein. So kann die Mehrheitsmacht auf bestimmte Gegenstände (z.B. die von der Gemeinschaftsordnung abweichende Nutzung von Wohnungs- und Teileigentum) beschränkt sein oder von qualifizierten Mehrheiten abhängig gemacht werden. Derartige Kompetenzen umfassen dann, wie gesetzliche Beschlusskompetenzen auch, sogar die Abänderung von Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarungen.

Beraterhinweis Die materiell-rechtliche Unwirksamkeit eines Beschlusses kann verfahrensrechtlich im Wege einer (Schein)anfechtung überspielt werden, evtl. sogar (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.10.2019 13:23
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite