Otto Schmidt Verlag

Aus dem MietRB

Vormiet- und Vorpachtrechte (Burbulla, MietRB 2019, 336)

Vormiet- und Vorpachtrechte finden sich gelegentlich in Mietverträgen/Pachtverträgen von „marktstarken“ Mietern und Pächtern. Sie stellen für den Vermieter (Verpächter) ein echtes „Vermarktungshindernis“ dar und können sehr gefährlich sein, namentlich dann, wenn der Vermieter/Verpächter im Nachfolgemietvertrag (Pachtvertrag) keine Regelungen für den Fall der Ausübung des Vormiet-/Vorpachtrechts getroffen hat. Die mit der Rechtsnatur, der Begründung, Form und praktischen Auswirkungen verbundenen Fragen um Vormiet- und Vorpachtrechte sind Gegenstand dieses Beitrages.

Zu diesem Beitrag finden Sie eine Lernerfolgskontrolle (Selbststudium nach § 15 FAO) bis zum 30.6.2020 online unter www.mietrb.de/15FAO.


I. Einleitung

II. Rechtsnatur des Vormiet-/Vorpachtrechts

1. Doppelt aufschiebend bedingter Mietvertrag

2. Gestaltungsrecht

3. Entstehen eines neuen selbständigen Mietvertrages durch Vormietausübung

4. Vorsorgemaßnahmen für den Fall der Vormietausübung

III. Einräumung des Vormietrechts und Abgrenzungsfragen

1. Abgrenzung zum Anmietrecht, Andienungsrecht und Option sowie Mietvorvertrag

2. Begründung des Vormietrechts

3. Form der Vormietvereinbarung

4. Keine Übertragbarkeit und keine Vererblichkeit

IV. Vormietfall, Vormietausübung und Konsequenzen

1. Eintritt des Vormietfalls

2. Mitteilungspflichten, § 469 Abs. 1 S. 1 BGB entsprechend

3. Ausübungsfrist, § 469 Abs. 2 S. 2 BGB entsprechend

4. (Schrift-)Form des mit der Vormietausübung entstehenden Mietvertrages

5. Bindung an den Drittvertrag

a) „Räumlich begrenztes“ Vormietrecht

b) Vormietberechtigter kann Bestimmungen des Drittmietvertrages nicht erfüllen

V. AGB-Recht und Vertragsgestaltung

1. Erster Vermietungsfall und sämtliche Vermietungsfälle

2. Überraschungsklauseln

3. Zeitliche Befristung eines Vormietrechts

VI. Vormietrecht und Grundstücksveräußerung

VII. Prozessuales

VIII. Ausgestaltung der Vormietabrede

IX. Musterformulierung

X. Zusammenfassung
 

I. Einleitung

Vormietrechte (und Vorpachtrechte) begründen die vertragliche Befugnis des Mieters im Falle einer Neuvermietung des Mietgegenstandes durch die Vormietausübung einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter zu denjenigen Bedingungen zu begründen, die der Vermieter in einem neuen Mietvertrag mit einem Dritten festgelegt hat. Zu unterscheiden sind mithin drei Vertragsverhältnisse: Erstens der Vormietvertrag zwischen dem Vormietverpflichteten und dem Berechtigten, zweitens der (Nachfolge-)Mietvertrag zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten und drittens der mit der Vormietausübung zustande kommende Mietvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten.

In der Praxis werden Vormietrechte häufig Personen eingeräumt, die bereits Mieter sind, wenngleich es nicht erforderlich ist, dass zwischen dem Vormietberechtigten und dem Vormietverpflichteten bereits ein Mietvertrag besteht. Durch die Einräumung eines Vormietrechts soll dem Mieter – ebenso wie bei einer (Verlängerungs-)Option – die Möglichkeit eingeräumt werden, den Mietvertrag nach Ablauf der Vertragszeit fortzusetzen oder den Mietgegenstand auszuweiten. Gesetzliche Regelungen zum Vormietrecht existieren im BGB nicht. Da das Vormietrecht (und Vorpachtrecht) aber von seiner Funktion dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht entspricht, finden mit der h.M. die Vorschriften der §§ 463 ff. BGB entsprechende Anwendung.

II. Rechtsnatur des Vormiet-/Vorpachtrechts

Ebenso wie die Rechtsnatur des (schuldrechtlichen) Vorkaufsrechts ist dementsprechend auch die Rechtsnatur des Vormietrechts umstritten.

1. Doppelt aufschiebend bedingter Mietvertrag

Nach h.M. handelt es sich beim Vormietrecht um einen doppelt aufschiebend bedingten Mietvertrag; bedingt einerseits vom Abschluss eines Nachfolgemietvertrags und andererseits von der Erklärung des Vormietberechtigten, das Vormietrecht auszuüben.

2. Gestaltungsrecht

Demgegenüber wird andererseits davon ausgegangen, dass es sich bei dem Vormietrecht um ein Gestaltungsrecht handelt. Zur Begründung wird angeführt, dass die Abrede über die Einräumung des Vormietrechts keinen Mietvertrag beinhaltet und auch der Vormietvertrag selbst kein Mietvertrag ist. Ein (neuer) Mietvertrag kommt erst mit der Vormietausübung zustande.

3. Entstehen eines neuen selbständigen Mietvertrages durch Vormietausübung

In der Praxis kommt diesem Meinungsstreit regelmäßig kaum Bedeutung zu. Denn nach beiden Auffassungen finden die Vorschriften der §§ 463 ff. BGB entsprechende Anwendung, und unstreitig entsteht mit der Vormietausübung zwischen dem Verpflichteten (Vermieter/Verpächter) ein neuer selbstständiger (Miet-/Pacht-)Vertrag, der neben den Nachfolgevertrag tritt. Der gemeinhin verwandte Begriff, dass der Vormietberechtigte in den Nachfolgemietvertrag „eintritt“, ist somit nicht exakt und eher missverständlich.

Beraterhinweis Konsequenz des Entstehens eines neuen Mietvertrages ist, dass der Verpflichtete (...)
 

 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 03.12.2019 13:36
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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