Otto Schmidt Verlag

BGH 14.12.2012, V ZR 224/11

Balkonsanierung: Sanierung, Modernisierung, bauliche Veränderung?

Grundsätzlich können auch bauliche Maßnahmen, die optische Veränderungen der Wohnungseigentumsanlagen bewirken (hier: eine Balkonsanierung), eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen.

Der Sachverhalt:
Kläger und Beklagte bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger wandten sich gegen mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlungen aus April und August 2010. Die Beschlüsse sahen vor, dass die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen "im Wege der modernisierenden Instandsetzung" durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden und waren gegen die Stimmen der Kläger gefasst worden.

AG und LG wiesen die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH die Berufungsentscheidung auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:
Sollte die beschlossene Erneuerung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonbrüstungen - wie das LG meint - eine bauliche Maßnahme i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG sein, wäre sie für die Kläger nachteilig i.S.v. § 22 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG und bedürfte ihrer Zustimmung. Das Berufungsgericht hatte allerdings den Rechtsbegriff des Nachteils nicht zutreffend erfasst.

Wenn eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes mit der Maßnahme einhergeht, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Die Minderheit muss sich dem Geschmack der Mehrheit nicht fügen; das gilt allerdings nur, wenn und soweit die Entscheidung nach dem Gesetz nicht insbesondere gem. § 22 Abs. 2 WEG der Mehrheitsmacht unterworfen ist. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 ergibt sich diese Auslegung des Begriffs "Nachteil" auch daraus, dass die Anforderungen an die durch die Einfügung von § 22 Abs. 2 WEG erweiterte Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen nicht unterlaufen werden dürfen.

Wären - wie das LG meinte - erhebliche Änderungen des äußerlichen Erscheinungsbildes des Gebäudes nicht als nachteilig anzusehen, sofern das Gericht sie für vorteilhaft hält, könnten derartige Maßnahmen auch dann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden, wenn sie zu einer Modernisierung des Gebäudes führten. Dies widerspräche jedoch § 22 Abs. 2 S. 1 WEG, wonach es nämlich einer qualifizierten Mehrheit für Modernisierungen, die unabhängig von einem Reparaturbedarf u.a. dann beschlossen werden können, wenn sie i.S.v. § 559 Abs. 1 Alt. 1 BGB den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig erhöhen. Sind die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht gegeben, sollen Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art nur einstimmig beschlossen werden können. Insofern ging der Gesetzgeber bei der Einführung von § 22 Abs. 2 WEG davon aus, dass ohne die Erweiterung der Beschlusskompetenz u.a. jede nicht ganz unerhebliche Änderung des äußeren Erscheinungsbildes einen allstimmigen Beschluss erfordere.

Dennoch machten die Beklagten zu Recht geltend, dass der Beschluss gem. § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG oder gem. § 22 Abs. 2 WEG wirksam sein könnte. Die Feststellungen des LG reichten jedoch nicht aus, um zu beurteilen, um welche Art von Maßnahme es sich handelt. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es u.a. dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Linkhinweis:

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Verlag Dr. Otto Schmidt vom 08.04.2013 11:38
Quelle: BGH online

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