Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Sicherheiten in der Gewerberaummiete (Hoffmann, MietRB 2020, 18)

Während das Gesetz dem Vermieter von Wohnraum einige Regeln und Grenzen vorgibt, sind die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages weitgehend frei darin, ob und welche Vereinbarungen sie zu Mietsicherheiten treffen. Der nachfolgende Überblick stellt die vertraglichen Möglichkeiten und damit verbundene Risiken dar.


I. Einleitung

II. Höhe bzw. Umfang der Sicherheit

III. Gesicherte Forderungen des Vermieters

IV. Fälligkeit der Mietsicherheit

V. Einzelne Sicherungsarten

1. Barkaution

2. Bürgschaft

3. Schuldbeitritt

4. Patronatserklärung

5. Titulierung von Zahlungs- und Räumungsansprüchen

VI. Absicherung des Mieters

VII. Fazit
 

I. Einleitung

Die Vereinbarung einer Mietsicherheit hat für den Vermieter von Gewerbeflächen eine zentrale wirtschaftliche Bedeutung. Mietverhältnisse sind teils auf lange Dauer angelegt. Eine positive Bonitätsauskunft über den Mieter vor Abschluss des Vertrages bietet dem Vermieter keine Gewissheit, dass der Mieter auch im weiteren Verlauf des Vertragsverhältnisses leistungsfähig bleibt. Dies betrifft im Besonderen die Vermietung an juristische Personen, bei denen das Risiko eines späteren Forderungsausfalls oftmals ungleich höher ist als bei natürlichen Personen, Gesellschaften bürgerlichen Rechts oder offenen Handelsgesellschaften. Auch wenn dem Vermieter bei Zahlungsverzug die Möglichkeit bleibt, sich vom Vertrag durch Kündigung zu befreien, sind seine wirtschaftlichen Schäden in der Regel beträchtlich. Insbesondere dann, wenn der Räumungsanspruch erst mit gerichtlicher Hilfe durchgesetzt werden muss oder der Vermieter zu Vertragsbeginn hohe, auf den Bedarf des konkreten Mieters zugeschnittene Investitionen tätigte, können die wirtschaftlichen Konsequenzen für ihn dramatisch sein.

Aus diesem Grunde ist die Vereinbarung einer Mietsicherheit in der gewerbemietrechtlichen Vertragspraxis der Regelfall und für den Vermieter unverzichtbar. Die den Parteien zur Auswahl stehenden Sicherungsmöglichkeiten sind vielfältig. Mangels gesetzlicher Vorgaben sind die Parteien – freilich unter Berücksichtigung der §§ 138, 242 BGB – hinsichtlich Art und Umfang der Mietsicherheit frei.

II. Höhe bzw. Umfang der Sicherheit

Das Gesetz sieht keine Begrenzung der Höhe einer Sicherheit vor, wie dies bei Wohnungsmietverträgen über § 551 BGB der Fall ist. Die Sicherheit ist nicht die Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache und bleibt bei vertragsgemäßem Zahlungsverhalten des Mieters in der Regel unberührt. Ein „echter“ Leistungsaustausch bei Mietsicherheiten findet nicht statt. Die wirtschaftliche Belastung ist in der vorübergehenden Kapitalbindung oder etwa in den für Bürgschaften zu zahlenden Avalprovisionen zu sehen. Dass Vereinbarungen über hohe Sicherheiten daher kaum treu- oder sittenwidrig sein können, liegt auf der Hand. Gegenteiliges könnte nur bei extremen Fallkonstellationen in Betracht kommen, nämlich dann, wenn die Festsetzung der Sicherheit außerhalb jedes erkennbaren Sicherungsinteresses liegt oder schikanös erscheint.

Auch formularvertragliche Vereinbarungen begegnen in der Regel keinen Bedenken, wenn sie nicht intransparent oder überraschend sind. Mangels gesetzlicher Regelung können sie insbesondere nicht gegen ein gesetzliches Leitbild verstoßen. Ungewöhnlich hohe Mietsicherheiten sind in der Regel ohnehin Gegenstand individuell getroffener Vereinbarungen.

Beraterhinweis Will der Vermieter wegen eines besonders hohen Schadensrisikos, z.B. wegen von ihm selbst getätigter anfänglicher Investitionen, auch eine sehr hohe Mietsicherheit vereinbaren, sollte er hierzu (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 14.01.2020 14:18
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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