Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Der Mieter als Störer im Wohnungseigentum (Schultzky, MietRB 2020, 59)

Zu einem "Dauerbrenner" im Wohnungseigentumsrecht sind die Fälle geworden, in denen sich ein Mieter einer Wohnungseigentumseinheit so verhält, dass er die Wohnungseigentümer anderer Einheiten stört. In eine Auseinandersetzung über die Pflicht zur Unterlassung und deren Folgen sind hier drei Parteien involviert. Im folgenden Beitrag sollen die unterschiedlichen Ansprüche in dem Dreiecksverhältnis Wohnungseigentümer, Mieter und vermietender Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung des aktuellen und grundlegenden Urteils des BGH v. 25.10.2019 - V ZR 271/18 (MietRB 2020, 45 ff. [in diesem Heft]) beleuchtet werden.


I. Störungen durch den Mieter

1. Eigentumsbeeinträchtigungen

2. Binnenrechtswidriges Verhalten

II. Vorgehen gegen den störenden Mieter

1. Störung fremden Sondereigentums

2. Störung des Gemeinschaftseigentums

3. Verstoß gegen Nutzungsregelungen

a) Gemeinschaftsrechtswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums

b) Gemeinschaftsrechtswidrige Nutzung des Sondereigentums

4. Prozessuales

III. Verantwortlichkeit des vermietenden Wohnungseigentümers

1. Mittelbarer Handlungsstörer

2. Inhalt des Anspruchs

3. Prozessuales

IV. Das Verhältnis zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter

1. Unmittelbare Inanspruchnahme des Mieters

2. Inanspruchnahme des vermietenden Wohnungseigentümers

3. Vermeidung der Kollision mietvertraglicher Gebrauchsregelungen mit dem Binnenrecht der Gemeinschaft

V. Fazit
 

I. Störungen durch den Mieter

Grundlegend für die Ansprüche der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit störendem Verhalten des Mieters eines Wohnungseigentümers ist die Unterscheidung zwischen „echten“ Eigentumsstörungen und Verstößen des Mieters gegen „Binnenrecht“, d.h. Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.

1. Eigentumsbeeinträchtigungen

Nach § 1004 BGB kann der Eigentümer einer Sache Beseitigung und Unterlassung von Störungen verlangen, die eine Beeinträchtigung seines Eigentums darstellen. Darunter wird jeder dem Inhalt des Eigentums widersprechender, nach Dauer und Intensität nicht ganz unerheblicher Eingriff in die rechtliche oder tatsächliche Herrschaftsmacht des Eigentümers verstanden. Erfasst sind dabei nicht nur Beeinträchtigungen der Sachsubstanz, sondern auch das Betreten und Benutzen des Eigentums.

Da § 13 Abs. 1 WEG dem Wohnungseigentümer an seinem Sondereigentum für den hier betroffenen Bereich dem Grundstückseigentümer vergleichbare Rechte einräumt, muss der Wohnungseigentümer insoweit im Wesentlichen keine weitergehenden Eingriffe hinnehmen als bei „echtem“ Grundstückseigentum; es gelten die gleichen Maßstäbe wie bei sonstigen Eigentumsstörungen. Eine Störung fremden Sondereigentums ist vor allem bei Immissionen, wie Eindringen von Tabakrauch in die Wohnung oder Geräuschen durch Musizieren, gegeben.

Beraterhinweis Besonderheiten gelten bei Störungen des Gemeinschaftseigentums. Hier steht dem gestörten Wohnungseigentümer selbst kein unbegrenztes Nutzungsrecht zu. Vielmehr ist ihm nur der Mitgebrauch gem. § 13 Abs. 2 S. 1 WEG „nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG“ gestattet. Er hat daher einen Mitgebrauch vice versa zu dulden, den die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG oder im Rahmen eines ordnungsmäßigen Gebrauchs durch Beschluss nach § 15 Abs. 2 WEG gestattet haben. Fehlen solche Regelungen, muss er nach § 14 Nr. 1 WEG unvermeidbare Nachteile bei der Nutzung hinnehmen. Bereits die Frage, ob eine Eigentumsbeeinträchtigung vorliegt, wird damit hier durch das Binnenrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt. Haben die Wohnungseigentümer eine Parkregelung für Gemeinschaftsflächen getroffen, ist das Gemeinschaftseigentum erst dann beeinträchtigt, wenn gegen diese Regelung verstoßen wird.

2. Binnenrechtswidriges Verhalten

Neben den Eigentumsbeeinträchtigungen gibt es Verhaltensweisen des Mieters von Wohnungseigentum, die keine oder nur eine unerhebliche Beeinträchtigung des Gemeinschafts- oder fremden Sondereigentums darstellen, aber mit den durch Gesetz vorgegebenen oder durch Vereinbarung und Beschluss von den Wohnungseigentümern geschaffenen Nutzungsregelungen unvereinbar sind. In diesen Fällen stehen den Wohnungseigentümern untereinander zwar keine Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung aus § 1004 BGB, aber Ansprüche nach § 15 Abs. 3 WEG (i.V.m. § 1004 BGB analog) zu. Dies kann etwa der Fall bei einer Nutzung des vermieteten Sondereigentums sein, die der vereinbarten Zweckbestimmung widerspricht.

Häufig werden Eigentumsbeeinträchtigung und Verstoß gegen Gebrauchsregelungen zusammenfallen. Der Rückgriff auf das binnenrechtswidrige Verhalten des Mieters hat auch in diesem Fall Bedeutung, wenn (...)
 


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 11.02.2020 13:46
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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