Otto Schmidt Verlag

Aus dem MietRB

Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Mietverhältnisse (Lützenkirchen, MietRB 2020, S1)

Als die Miete für März 2020 fällig wurde, waren Geschäfte geöffnet und konnten Spielplätze genutzt werden. Nun bestehen teilweise schon Ausgangssperren und schreiben die Mieter ihren Vermietern, dass sie im April keine Miete zahlen werden (können). In dieser Situation soll eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt werden, in der die Rechtslage beleuchtet wird.


A. Sachverhalt

B. Rechtliche Würdigung

I. Gewerberaummiete

1. Mangel der Mietsache/Minderung der Miete

a) Schließung/Beschränkung der Öffnungszeiten

b) Shopping-Center

aa) Verschließen der Zugänge

bb) Schließung der überwiegenden Zahl der Geschäfte

c) Einrichtung von Home-Office

d) Zwischenergebnis

2. Anpassung der Miete nach § 313 BGB

3. Kündigung wegen Zahlungsverzugs

4. Schadensersatz

5. Mitwirkungspflichten des Vermieters

6. Kündigungsrecht des Mieters

II. Wohnraummiete

1. Mangel der Mietsache

a) Ausgangssperre

b) Nicht vorhandene Einrichtung für ein Home-Office

c) Störung des Internetempfangs

d) Schließung von Spiel- und Bolzplätzen

2. Kündigung wegen Zahlungsverzuges

3. Mitwirkungspflichten

C. Fazit
 

A. Sachverhalt

Die Bundesregierung hat mit den Bundesländern am 16.3.2020 vereinbart, dass das öffentliche Leben in der Bundesrepublik Deutschland eingeschränkt werden soll, um die Verbreitung des Corona-Viruszu reduzieren. Die Bundesländer, in deren Zuständigkeit u.a. die Umsetzung des Infefektionsschutzgesetz (IfSG) gehört, haben die Vereinbarung durch entsprechende Erlasse umgesetzt. Ziel aller Maßnahmen ist es, soweit wie möglich den unkontrollierten Kontakt von Menschen untereinander einzuschränken.

Im Wesentlichen geltend danach z.B. in NRW folgende Beschränkungen:

  • Folgende Einrichtungen, Begegnungsstätten und Angebote sind zu schließen beziehungsweise einzustellen: Alle Kneipen, Cafés, Opern- und Konzerthäuser (ab 16. März), alle Messen, Ausstellungen, Freizeit- und Tierparks und Anbieter von Freizeitaktivitäten (drinnen und draußen), Spezialmärkte und ähnliche Einrichtungen, Reisebusreisen, jeglicher Sportbetrieb auf und in allen öffentlichen und privaten Sportanlagen sowie alle Zusammenkünfte in Vereinen (ab 17. März), Spielhallen, Spielbanken, Wettbüros und ähnliche Einrichtungen (ab 16. März), Prostitutionsstätten, Bordelle und ähnliche Einrichtungen (ab 16. März).
  • Alle Spiel- und Bolzplätze sind zu schließen.
  • Der Zugang zu Bibliotheken (außer Bibliotheken an Hochschulen), Mensen, Restaurants und Speisegaststätten sowie Hotels für die Bewirtung von Übernachtungsgästen ist zu beschränken und nur unter strengen Auflagen (sowohl für den Innen- als auch den Außenbereich) zu gestatten. Auflagen sind Besucherregistrierung mit Kontaktdaten, Reglementierung der Besucherzahl, Vorgaben für Mindestabstände zwischen Tischen von 2 Metern, Hygienemaßnahmen, Aushänge mit Hinweisen zu richtigen Hygienemaßnahmen etc. Restaurants und Speisegaststätten dürfen frühestens ab 6 Uhr öffnen und sind spätestens ab 15 Uhr zu schließen.
  • Folgenden Geschäften ist bis auf weiteres auch die Öffnung an Sonn- und Feiertagen von 13 bis 18 Uhr gestattet (dies gilt nicht für Karfreitag, Ostersonntag und Ostermontag): Geschäften des Einzelhandels für Lebensmittel, Wochenmärkten, Abhol- und Lieferdiensten sowie Apotheken, außerdem Geschäften des Großhandels.
  • Sämtliche Verkaufsstellen im Sinne des Ladenöffnungsgesetzes müssen die erforderlichen Maßnahmen zur Hygiene, zur Steuerung des Zutritts und zur Vermeidung von Warteschlagen treffen.
  • Übernachtungsangebote dürfen nur zu nicht touristischen Zwecken genutzt werden.
  • Veranstaltungen sind grundsätzlich untersagt.


Shopping-Center dürfen nur soweit geöffnet werden, wie dies für den Zugang zu Geschäften notwendig ist, die nach der vorstehenden Übersicht der Grundversorgung der Bevölkerung dienen. Verkaufsstellen i.S.d. § 3 Ladenöffnungsgesetz NRW (LÖG) sind Ladengeschäfte aller Art, Apotheken und Tankstellen sowie sonstige Verkaufsstände, falls in ihnen ebenfalls von einer festen Stelle aus ständig Waren zum Verkauf an jedermann gewerblich angeboten werden. Dem gewerblichen Anbieten steht das Zeigen von Mustern, Proben und Ähnlichem gleich, wenn Warenbestellungen in der Einrichtung entgegengenommen werden.

Die Einhaltung der Verbote und Beschränkungen werden durch die örtlichen Ordnungsämter überwacht.

Im Hinblick auf die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die betroffenen Unternehmen, werden sowohl der Bund als auch die Länder Finanzhilfen zur Verfügung stellen. Dazu ist zwar der finanzielle Rahmen bereits beschlossen. Die inhaltliche Ausgestaltung der Bedingungen, unter denen die Finanzhilfen gewährt werden, werden noch ausgearbeitet. Es ist davon die Rede, das verlorene Zuschüsse geleistet und Darlehen gewährt werden sollen.

Die Industrie- und Handelskammer zu Köln und andere Berufsverbände haben in Rundschreiben an ihre Mitglieder u.a. die Vermieter zur Solidarität mit Mietern, die sich infolge der Maßnahmen, die wegen der Corona-Pandemie beschlossen werden, in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, aufgerufen.

B. Rechtliche Würdigung

I. Gewerberaummiete

1. Mangel der Mietsache/Minderung der Miete


Nach § 536 Abs. 1 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist. Ist die Tauglichkeit der Mietsache aufgehoben, braucht der Mieter keine Miete zu zahlen. Die Vorschrift sieht vor, dass die entsprechende Reduzierung der Miete automatisch eintritt.

Unabhängig davon, dass in den meisten Mietverträgen über Gewerberaum (Ladengeschäfte, Büros etc.) der Automatismus der Minderung zulässigerweise ausgeschlossen ist, so dass der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern muss, ist durch die behördlichen Beschränkungen und Verbote der Nutzung bestimmter Gewerberäume ein Mangel der Mietsache nicht gegeben.

a) Schließung/Beschränkung der Öffnungszeiten

Durch die Erlasse der Bundesländer sind die betroffenen Gewerbetreibenden gezwungen, ihre Läden zu schließen oder können (z.B. Gaststätten) nur innerhalb bestimmter Öffnungszeiten ihr Geschäft betreiben. Dies könnte einen Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB begründen.

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 25.03.2020 11:04
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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