Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die nächste Verschärfung der Mietpreisbremse (Dickersbach, MietRB 2020, 117)

Die fortschreitende Mietenentwicklung in den Ballungszentren hält weiterhin an. Da der Wohnungsneubau dem steigenden Wohnbedarf nicht gerecht wird, setzt der Gesetzgeber weiterhin auf die bislang relativ wirkungslos gebliebene Regulierung der höchstzulässigen Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Um dieser sog. Mietpreisbremse die gewünschte Wirkung zu verleihen, hat der Gesetzgeber am 14.2.2020 nunmehr die mittlerweile zweite Verschärfung in relativ kurzer Zeit beschlossen (BT-Drucks. 19/15824). Insbesondere soll es den einzelnen Bundesländern ermöglicht werden, „ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt“ und damit die Anwendung der sog. Mietpreisbremse nicht nur einmalig für bis zu fünf Jahre, sondern wiederholt zu bestimmen. Zudem soll der Anspruch des Mieters auf Erstattung überzahlter Miete gegenüber dem Mieter effektiver ausgestaltet werden.



I. Entwicklung der Mietpreisbremse

II. Zielsetzung der Verschärfung

III. Regelungsgehalt der Verschärfung

1. Zeitliche Ausdehnung der Mietpreisbremse

2. Inkrafttreten einer Rechtsverordnung

3. Rückzahlungsanspruch des Mieters

4. Übergangsregelung

 

I. Entwicklung der Mietpreisbremse

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015 hat der Gesetzgeber die sog. Mietpreisbremse eingeführt. Diese bezweckte insbesondere eine Deckelung für Neuvertragsmieten auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Weiter wurde dem Mieter nach vorheriger begründeter Rüge ein Rückforderungsanspruch rückwirkend auf den Zeitpunkt der Rüge gewährt und zudem ein Auskunftsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Mitteilung der Tatsachen festgeschrieben, welche dieser nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete zugrunde liegen.

Diese sog. Mietpreisbremse wurde mit Wirkung zum 1.1.2019 durch das sog. Mietrechtsanpassungsgesetz erstmals verschärft. Im Wesentlichen hat der Gesetzgeber das Begründungserfordernis im Rahmen der Rüge des Mieters hinsichtlich der Unzulässigkeit der Miete als wenig praktikabel angesehen und deshalb entfallen lassen. Zudem wurden aber auch Mieterhöhungen nach Durchführung von Modernisierungsarbeiten weiter reguliert. Insbesondere wurde der Anteil der auf die Jahresmiete umlagefähigen Modernisierungskosten von 11 % auf 8 % reduziert. Auch wurde erstmalig eine Kappungsgrenze – ähnlich wie bei einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete – in § 559 Abs. 3a BGB aufgenommen, wonach infolge von Modernisierungsmieterhöhungen die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 € bzw. 2 € je Quadratmeter (je nach Ausgangsmiete) steigen darf. Es wurden weiter (widerlegbare) Regelbeispiele in § 559d BGB eingeführt, bei deren Vorliegen von einem „Herausmodernisieren“ des Mieters und damit grundsätzlich einer Schadensersatzverpflichtung des Mieters auszugehen ist. Andererseits hat der Gesetzgeber für Modernisierungsmaßnahmen mit einem relativ geringen Kostenaufwand (10.000 € pro Wohnung) mit § 559c BGB ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren eingeführt, um die fortschreitende politisch gewünschte Modernisierung des Immobilienbestandes in der Bundesrepublik Deutschland aufrecht zu erhalten.

In der Gesetzesbegründung der Bundesregierung zu dem Entwurf eines „Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ wird allerdings ausgeführt, dass festgestellt werden musste, dass die seit Juni 2015 – in Form der seit dem 1.1.2019 geltenden Fassung – greifende Mietpreisbremse nicht zu der gewünschten deutlichen Reduzierung der Mietsteigerungen geführt hat. 4 Mit dem „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ soll nun die weiter anhaltende rasante Mietenentwicklung stärker als bislang abgebremst werden.

II. Zielsetzung der Verschärfung

Im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin eine Untersuchung mit dem Titel (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 07.04.2020 14:04
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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