Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Fünf Jahre „Mietpreisbremse“ in Berlin - eine Bestandsaufnahme (Siegmund, MietRB 2020, 121)

Nach einer kurzen Einführung in den rechtlichen und tatsächlichen Rahmen der Mietenbegrenzung bei der Wiedervermietung von Wohnraum in Berlin erläutert die Autorin an Beispielen aus der Praxis vier Problemfelder, die sich im Rahmen der Anwendung der Ausnahmetatbestände (Vormiete, umfassende Modernisierung, fiktiver Modernisierungszuschlag) und bei Staffelmietvereinbarungen (§ 557a Abs. 4 BGB) ergeben. In Erwartung neuer landesrechtlicher Verordnungen aufgrund der Verlängerung der „Mietpreisbremse“ schließen die Einzeldarstellungen mit Hinweisen für die Beratungspraxis.


I.    Einleitung

II.   Verfassungsrechtliche Fragen

1. Verfassungsmäßigkeit der bundesgesetzlichen Regelung – ein Rückblick

2. Aussetzung wegen Anhängigkeit einer Richtervorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG?

3. Landesrechtliche Umsetzung

III. Die Anwendung der Regelungen zur Regulierung der Miethöhe in der Praxis

1. Der Umfang der Auskunftspflicht (Vormiete)

2. Umfassende Modernisierung, § 556f Satz 2 BGB

3. Fiktiver Modernisierungszuschlag, § 556e Abs. 2 BGB

4. Sonderfall Staffelmiete, § 557a Abs. 4 BGB

IV. „Epilog“
 

I. Einleitung

Die Regelungen zu Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten („Mietpreisbremse“) gelten in Berlin in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) vom 28.4.2015 für Mietverträge mit Mietbeginn nach dem 1.6.2015, Art. 229 § 35 EGBGB, § 2 MietBegrV Berlin. Sie treten am 31.5.2020 außer Kraft. Die Vorschriften sind nachgebessert, im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz evaluiert und inzwischen verlängert worden.

Die Verlängerung und (weitere) Verbesserung der Regelungen hat Bundesrat und Bundestag – in Anbetracht der anhaltenden Diskussion um ihre Wirkung auf die Preisentwicklung für Wohnraum – recht geräuschlos in kurzer Zeit passiert. Nach § 556d Abs. 2 S. 1, 4 BGB (n.F.) werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von nunmehr jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen; die Rechtsverordnung muss spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft treten.

Ob die „Mietpreisbremse“ wirkt, wie sie besser wirken könnte – all das soll nicht Thema dieses Beitrags sein. Die Regelungen sind geltendes Recht. § 556d BGB verstößt nicht gegen das Grundgesetz und ist nicht nichtig; die MietBegrV Berlin wahrt die verfahrens- und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes, ist ihrerseits verfassungsgemäß.

Für den einzelnen Mieter, der sie „als ‚Wächter‘ der zulässigen Miethöhe“ gegenüber seinem Vermieter durchsetzt, entfalten sie durchaus erhebliche Wirkung. Es ist kein Einzelfall, dass der Mietvertrag für eine Wohnung, Baujahr 1950, 35 m2 eine Nettokaltmiete von 16,86 €/m2 ausweist, 8 während die ortsübliche Vergleichsmiete bei (nur) 5,33 €/m2 liegt, die höchst zulässige Miete von 205,36 € (unstreitig) um 384,64 € überschritten wird. Es lässt sich erahnen, dass das „Abschneiden solcher Preisspitzen“ das Mietniveau nicht unbeeinflusst lässt. Nicht unerwähnt bleiben darf aber, dass es in Berlin etwa 1,64 Mio. Mietwohnungen gibt; nur ein verschwindender Bruchteil (deutlich weniger als 1 %) erreicht als Rechtsstreit das Berliner LG; ein noch geringerer Bruchteil betrifft die „Mietpreisbremse.“ Das liegt nicht nur am „rationalen Desinteresse“ des Mieters, etwa bestehende Ansprüche durchzusetzen, sondern im Wesentlichen wohl daran, dass die Vertragsverhältnisse auf der Grundlage des sozialen Wohnraummietrechts „funktionieren.“

Wenn die Politik die Wohnungsfrage als „eine zentrale soziale Frage unserer Zeit“ und die „Bezahlbarkeit des Wohnens“ bis in die Mittelschicht hinein als Sorge vieler Menschen erkennt, so darf (und muss) der Gesetzgeber (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 20.04.2020 16:19
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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