Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die Kaution im preisgebundenen Wohnraum (Harsch, MietRB 2020, 215)

Für die Mietkaution gelten beim Wohnraum, der nicht frei finanziert, sondern mit öffentlichen Mitteln gefördert ist und für den in manchen Bundesländern noch die Kostenmiete maßgebend ist, im Zusammenhang mit der Sicherungsfunktion vom preisfreien Wohnraum abweichende Regelungen. Die nachstehenden Ausführungen sollen aufzeigen, wo die entscheidenden Unterschiede und ihre Folgen liegen.


I. Preisgebundener Wohnraum

II. Unterschiedliche Sicherungszwecke der Kaution

1. Wohnungsschäden

2. Unterlassene Schönheitsreparaturen

III. Vertragliche Regelungen

1. Keine Hinweispflicht

2. Aufrechnungsverbot

a) Gesamtunwirksamkeit?

b) Aufrechnung bei Einverständnis des Mieters?

c) Individualregelung

3. Aufrechnung nach Vertragsende

IV. Leistungserstattung durch Vermieter

V. Verjährung/Verwirkung

VI. Anwendbarkeit des § 551 BGB

VII. Regelungen in den Bundesländern
 

I. Preisgebundener Wohnraum

Die gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution finden sich für den Bereich der nicht bestehenden Preisbindung in § 551 BGB und bei der Geltung der Kostenmiete zur Deckung der laufenden Aufwendungen (§ 8, 8a-b NMV, § 16, § 17 NMV) in § 9 Abs. 5 WoBindG, sofern das einzelne Land keine eigene Regelung getroffen hat. Der preisgebundene Wohnraum ist durch die Zweckbindung geprägt, bedürftigen Personen mit geringem Einkommen für diese erschwinglichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. In erster Linie geht es darum, dass der Bau von Wohnungen durch öffentliche Mittel (§ 6 Abs. 1 II. WoBauG bis 31.12.2001, § 2 Abs. 2WoFG ab 1.1.2002, z.B. Mittel aus öffentlichen Haushalten) gefördert wird. § 9 Abs. 5 WoBindG gilt, soweit die öffentlichen Mittel zum Wohnungsbau bis zum 31.12.2001 bewilligt wurden (§ 50 Abs. 1 Nr. 1 WoFG). Für die nach diesem Zeitpunkt bewilligte Förderung gilt § 28 Abs. 4 Nr. 2 WoFG. Nach der letztgenannten Bestimmung darf der Vermieter eine einmalige Leistung oder sonstige Nebenleistungen nur insoweit fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, als sie nach Vorschriften des Landes oder den Bestimmungen der Förderzusage zugelassen ist. Nach § 9 Abs. 5 WoBindG darf der Vermieter eine einmalige oder sonstige Nebenleistung (hierunter fällt auch die Kaution) nur soweit fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, als sie nach den Vorschriften des Landes oder nach den Bestimmungen der Förderzusage zugelassen ist. Damit kommt es bei Ländern, die eigene Gesetze erlassen haben auf den Inhalt des jeweiligen Bewilligungsbescheides an. Wichtig in diesem Zusammenhang ist § 28 Abs. 5 WoFG. Die Regelung gibt dem Mieter in Satz 2 einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, insbesondere darüber, welche Ausgangsmiete nach der Förderungszusage zulässig ist, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang Mieterhöhungen zulässig sind.

II. Unterschiedliche Sicherungszwecke der Kaution

Die beiden Kautionsregelungen in § 551 BGB und § 9 Abs. 5 WoBindG beinhalten bedeutende Unterschiede. Der größte Unterschied besteht im Sicherungsumfang der Kaution:

Beraterhinweis Beim preisfreien Wohnraum werden sämtliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag, nicht aber (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 30.06.2020 16:28
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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