Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Große Aufregung um Kleinreparaturen (Dr. Sommer, MietRB 2020, 246)

Auch wenn die wirtschaftliche Bedeutung von Kleinreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen nicht hoch ist, führt sie gleichfalls in der (Beratungs-)Praxis zu bisweilen höchst emotionalen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Dies, obwohl Sinn und Zweck einer solchen Klausel gerade das Gegenteil erreichen will. Wie der BGH bereits im Jahre 1989 feststellte, soll Streit über Bagatellschäden im Verhältnis von Mietvertragsparteien tunlichst vermieden werden. Ein häufiger Grund für Streitigkeiten ist die beidseitige Unkenntnis der Tragweite und Auswirkung solcher Klauseln über Kleinreparaturen. Es erscheint daher sinnvoll, in diesem Beitrag einige Fragen rund um die Überbürdung von Kleinreparaturen zu behandeln.


I. Die gesetzliche Ausgangslage

1. Begriff der Erhaltung

2. Instandhaltung

II. Übertragung der Erhaltungspflicht

1. Gewerberaum

2. Wohnraum

III. Sinn und Zweck von Kleinreparaturklauseln

IV. Begriffsbestimmung und Umfang der „Kleinreparatur“

1. Räumlicher und gegenständlicher Anwendungsbereich

2. Betragsmäßige Beschränkung im Einzelfall

3. Begrenzung des Gesamtaufwandes

V. Vornahmeklauseln

VI. Beteiligungsklausel

VII. Neuwertiger Zustand als Wirksamkeitsvoraussetzung

VIII. Zusammenfassung der Ergebnisse
 

I. Die gesetzliche Ausgangslage

§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB definiert das gesetzliche Leitbild. Hiernach trifft den Vermieter die Hauptpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung. Bekanntermaßen fallen hierunter nicht nur Schönheitsreparaturen, sondern auch Maßnahmen der Erhaltung. Die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten, ist damit wesentlicher Grundgedanke des gesetzlichen Mietrechts.

1. Begriff der Erhaltung

Die Erhaltungspflicht umfasst die Beseitigung von Schäden oder Abnutzungserscheinungen an Installationsgegenständen, Fenstern, Türen und ähnlichen Teilen der Wohnung; vereinfacht ausgedrückt: die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache im Inneren.

2. Instandhaltung

Unter den Kosten der Instandhaltung werden „in Anlehnung an § 28 Abs. 1 der II. BV die Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.“ Für den Begriff der Instandsetzung kann nicht auf § 28 Abs. 1 der II. BV Bezug genommen werden. Mangels abweichender Vereinbarung werden unter den Kosten der Instandsetzung i.d.R. Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung verstanden.

II. Übertragung der Erhaltungspflicht

Die Pflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist grundsätzlich abdingbar. Daher ist durch vertragliche Abrede eine Übertragung der Erhaltungspflicht auf den Mieter im Grundsatz möglich.

1. Gewerberaum

Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grundsätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung führt. Individualvertraglich soll – unter Beachtung der Grenzen des § 138 BGB – sogar die Überbürdung der Erhaltung für „Dach und Fach“ möglich sein. Aber auch im Gewerbemietrecht wird man nur selten den Beweis erbringen können, dass die im Mittelpunkt des Rechtsstreits stehende Klausel ausgehandelt wurde.

Hingegen kann formularvertraglich die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 28.07.2020 14:47

zurück zur vorherigen Seite