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Ein neuer Weg? - Zur Kostenbeteiligungspflicht des Mieters an verbessernden Erhaltungsmaßnahmen (Lehmann-Richter, MietRB 2020, 310)

Das Wohnraummietrecht kennt bislang zwei Wege, den Mieter an den Bewirtschaftungskosten zu beteiligen: Das Betriebskosten- und das Modernisierungsmieterhöhungsrecht. Zwei neue Entscheidungen des BGH eröffnen jetzt einen dritten Weg: Die Kostenbeteiligungspflicht des Mieters an verbessernden Erhaltungsmaßnahmen. Der Beitrag untersucht die Folgefragen der Entscheidungen.

I. Einleitung

II. Die BGH-Urteile vom 8.7.2020

III. Passt das in das System?

IV. Folgefragen

1. Rechtsnatur des Gegenrechts des Vermieters

2. Beweislast für Umfang des Gegenrechts

3. Dekorativer Mangel der Mietsache

4. Renovierungsanspruch

5. Aufwendungsersatz- und Vorschussanspruch

6. Minderung und Kündigung

7. Sachlicher Anwendungsbereich

a) Dekorationszustand ohne Renovierungsregel

b) Kein Renovierungsverlangen des Mieters

c) Andere Mängel

d) Geschäftsraummiete

8. Abweichende Vereinbarungen

V. Fazit


I. Einleitung

Bei Mietwohnungen ist ein Erstbezug die Ausnahme, die Vermietung mit Gebrauchsspuren hingegen die Regel: Die Sanitärausstattungen sind bereits einige Jahre alt, Tür- und Fenstergriffe haben Kratzer, der Holz- oder Teppichboden ist nicht nagelneu. Verschlechtert sich der Zustand solcher Bauteile während der Mietzeit, so dass eine Reparatur oder ein Austausch nötig wird, stehen dem nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zur Erhaltung verpflichteten Vermieter nach bisher allgemeiner Lesart zwei Wege offen: Er kann das Bauteil instandsetzen lassen; eine Kostenbeteiligung des Mieters ist im Gesetz dafür nicht vorgesehen. Oder er nutzt die Gelegenheit zu einer Modernisierung, etwa indem er das gesprungene Podest-WC gegen ein Hängemodell oder die verkalkte Doppelarmatur gegen eine Mischbatterie austauscht. Dann hat er im Rahmen des § 559 BGB die Möglichkeit, die monatliche Miete zu erhöhen. Zwei Entscheidungen des BGH v. 8.7.2020 – haben dieses klare System jetzt ins Wanken gebracht: Gibt es in Zukunft einen dritten Weg, nämlich die Pflicht des Mieters, sich anteilig an den Kosten verbessernder Erhaltungsmaßnahmen zu beteiligen?

II. Die BGH-Urteile vom 8.7.2020
In beiden Entscheidungen des BGH war eine zuvor besichtigte, unrenovierte Wohnung vermietet und der Mieter in den Vermieter-AGB zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden. Die Mieter verlangten dennoch vom Vermieter die Renovierung der mittlerweile weiter abgenutzten Wohnung, wobei ein Kläger (Verfahren VIII ZR 270/18) die Ausführung von Schönheitsreparaturen, der andere (Verfahren VIII ZR 163/18) nach fruchtloser Mahnung einen Kostenvorschuss einklagte. Ausgangspunkt dieser Begehren ist jeweils die Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2015 zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparatur-AGB bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung. Die eine Klage hatte in den Instanzen Erfolg, die andere hingegen nicht. Der BGH hob beide Berufungsurteile auf und wies die Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück.

In der Begründung stellt der BGH zunächst fest, dass bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung dieser dekorative Zustand dem Soll-Zustand entspricht, wenn die Parteien keine abweichende Vereinbarung treffen. Eine solche Vereinbarung fehlte nach Ansicht des BGH in beiden Fällen. Der BGH lehnt es nämlich ab, aus der (unwirksamen) Renovierungs-AGB eine Beschaffenheitsvereinbarung abzuleiten. In einem zweiten Schritt hält der BGH fest, dass sich auch eine unrenoviert vermietete Wohnung dekorativ weiter verschlechtern könne. Bei einer wesentlichen Verschlechterung des Dekorationszustands könne der Mieter daher nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Beseitigung der Dekorationsmängel verlangen. Dieser Anspruch bestehe aber nicht uneingeschränkt. Denn da eine Beseitigung nur der seit Vertragsbeginn eingetretenen Dekorationsmängel weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll sei, erhielte der Mieter nach Ausführung der Arbeiten die Wohnung in einem besseren als dem vertragsgemäßen Dekorationszustand. Dem trägt der BGH dadurch Rechnung, dass er den Renovierungsanspruch nach § 242 BGB beschränkt: Dieser entstehe nur mit der Einschränkung, dass sich der Mieter in angemessenem Umfang, der im Streitfall nach § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen sei, an den Renovierungskosten beteiligt. Der Vermieter könne dies dem Renovierungsanspruch „vergleichbar einem Zurückbehaltungsrecht“ entgegenhalten.

III. Passt das in das System?
Im Ausgangspunkt ist dem BGH zuzustimmen: Der Soll-Zustand richtet sich nach dem Zustand bei Vertragsschluss; die (gescheiterte) Renovierungsklausel ändert daran nichts. Denn diese AGB sind der Versuch des Vermieters, vom Mieter eine Zusatzleistung zu erhalten, nämlich die Renovierung. Für diesen Anspruch bedarf es aber nicht der Festlegung eines mietrechtlichen Soll-Zustands „renoviert“. Denn § 535 Abs. 1 BGB definiert nur das Pflichtenprogramm des Vermieters. Darum geht es bei den (gescheiterten) AGB aber nicht, die gerade die Pflichten des Mieters regeln sollten.

Systematische Bedenken bestehen indes gegen das zwecks Einschränkung des Anspruchs aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB entwickelte Modell einer ungeschriebenen Kostenbeteiligungspflicht des Mieters. Es beruht nicht auf Vorarbeiten aus Literatur oder Instanzrechtsprechung, was kaum verwundert, weil ...
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 19.10.2020 14:22
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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