Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Kostenumlage der Zwischenablesung gem. § 9b HeizkostenV (Pfeifer, MietRB 2020, 340)

Ob die Kosten einer bei Mieterwechsel vorzunehmenden Zwischenablesung auf den weichenden Mieter umlegbar sind, beschäftigt trotz einer BGH-Entscheidung vom 14.11.2007 nach wie vor die Instanzgerichte. Nach Analyse der vielfach gegenläufigen Ansichten in Schrifttum und Rechtsprechung bejaht die nachfolgende Untersuchung bis auf Ausnahmen die Umlegbarkeit.


I. Überblick

1. Einheitlicher Verwendungsbegriff in § 7 Abs. 2 HeizkostenV

2. Grundsätzliche Umlage auf den Mieter

II. Die Ansicht des BGH

III. Das Leipziger Zweiklauselurteil

1. Zur ersten Klausel

a) Keine Beschränkung auf Individualabreden

b) Ablesekosten sind ausdrücklich Betriebskosten

c) Kosten der Turnusablesung seit jeher unangefochten

d) Laufendes Entstehen

e) Typisierende Betrachtung

f) Identischer Ablauf von Turnusablesung und Zwischenablesung

2. Zur zweiten Klausel

a) Nur eine Zwischenablesung

b) Ausnahmsweise Ablesung auch bei Einzug des Neumieters

c) Das Urteil des AG Münster

d) Vertragsklausel zur Zwischenablesung

e) Fingerzeig in der Gesetzesbegründung

IV. Das Pro und Contra der Instanzgerichte

1. Für die Umlegbarkeit

2. Vermittelnde Auffassung

3. Gegen die Umlegbarkeit

V. Kostenpflicht und Grund des Mietendes trennen

1. Vertragswidriges Verhalten bedingt Kostenpflicht

2. Ablesekosten können Kündigungsfolgeschaden sein

3. Kostenpflicht des Mieters bei rechtskonformer Kündigung

VI. Klauselvorschlag

VII. Sukzessive Problementschärfung

VIII. Kein Herausziehen der Ablesekosten aus der Turnusabrechnung

1. Keine Offenlegungspflicht des Messdienstes

2. Herausrechnen unwirtschaftlich

IX. Fazit und Ausblick
 

I. Überblick

Die Umlegbarkeit der Kosten einer gem. § 9b HeizkostenV vom Messdienst vorgenommenen Zwischenablesung von Verdunstungsgeräten beschäftigt seit Jahren Rechtsprechung und Literatur. Die Umlage der Kosten ist in der HeizkostenV nicht direkt geregelt; die Antwort ergibt sich jedoch aus dem Regelungszusammenhang.

1. Einheitlicher Verwendungsbegriff in § 7 Abs. 2 HeizkostenV

Die turnusmäßige Ablesung fällt unter das vom Wortlaut her nicht eingeschränkte Tatbestandsmerkmal des § 7 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV „Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung.“ Mit der Einfügung des § 9b in die HeizkostenV hätte der Gesetzgeber auch die Zwischenablesekosten regeln können. Dies ist unterblieben. Denn der Geschehensablauf von turnusmäßiger Ablesung und Zwischenablesung ist identisch. Wenn das Tatbestandsmerkmal des § 7 Abs. 2 HeizkostenV „Kosten der Verwendung einer Ausstattung ...“ unbestritten für die turnusmäßige Ablesung gilt, gilt es ‒ wegen des identischen Geschehensablaufs ‒ auch für die Zwischenablesung. In § 7 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV ist ja gerade nicht einschränkend formuliert, dass „die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung ...“ sich nur auf die turnusmäßige Ablesung bezögen. Es bestand daher aus damaliger Sicht kein Anlass, die Kostenfrage zu thematisieren. Es gibt keine „gute“ und andererseits auch keine „schlechte“ Zwischenablesung.

2. Grundsätzliche Umlage auf den Mieter

Obwohl vom Grundsatz her die Zwischenablesekosten vom – ausziehenden – Mieter zu tragen sind, wird deren Umlage von den Instanzgerichten teilweise abgelehnt (unten IV. 3.). Daher empfiehlt sich vorsorglich eine entsprechende, auch Ausnahmefälle berücksichtigende Vertragsklausel (unten VI.). Das Problem wird sukzessive bis 2027 an Schärfe verlieren (unten VII.). Im Einzelnen sind nachfolgende Punkte zu beachten:

II. Die Ansicht des BGH

Der BGH bezeichnete unter dem 14.11.2007 die Zwischenablesekosten als Verwaltungskosten, die mangels anderslautender Vertragsregelung nicht umlegbar seien. Der BGH hat – so ist klarzustellen – nicht eine entsprechende Umlageklausel beurteilt, sondern nur die Frage der eigentlichen Umlegbarkeit.

Anhand zweier Entscheidungen aus dem Jahre 2019, des LG Leipzig und des AG Münster 11 sowie daran anknüpfende Stimmen der Fachliteratur lässt sich die Thematik näher konturieren.

III. Das Leipziger Zweiklauselurteil

Die Leipziger Entscheidung vom 5.9.2019 bezieht sich in allgemein gehaltener Aussage auf Formularklauseln über die Zwischenablesekosten. Infolge der weit gefassten Begrifflichkeit gelten die Ausführungen des LG Leipzig für Heizkosten-Erfassungsgeräte i.S.d. § 5 Abs. 1 zugleich auch für Kaltwasserzähler, etwa im Frischwasserzulauf der Warmwasserversorgung.

Die erste Klausel lautete: (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 03.11.2020 13:44
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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