Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Eigenbedarf und Sozialklausel - AG Dortmund v. 2.6.2020 – 425 C 3346/19 (Harsch, MietRB 2020, 345)

Das AG Dortmund (AG Dortmund v. 2.6.2020 - 425 C 3346/19) hat sich jüngst in einer Entscheidung umfangreich mit den Thema Eigenbedarfskündigung befasst. Zum einen ging es im Wesentlichen um die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Kündigungsbegründung sowie um die inhaltliche Kündigungsberechtigung, zum anderen befasste sich das Gericht mit den Grundsätzen und Voraussetzungen der Anwendung der Sozialklausel mit der Folge der Mietvertragsverlängerung.


I. Das Problem

II. Die Entscheidung des Gerichts

1. Wichtige Kündigungsgrundsätze bei Eigenbedarf

a) Leitsätze

b) Die Entscheidung des Gerichts insoweit

c) Konsequenzen für die Praxis

d) Beraterhinweis

2. Anwendung der Sozialklausel: Interessenabwägung erforderlich

a) Leitsätze

b) Die Entscheidung des Gerichts insoweit

c) Konsequenzen für die Praxis

d) Beraterhinweis

 

I. Das Problem

Die 60-jährige Klägerin vermietete ab Mitte 2016 die im Erdgeschoss des Hauses gelegene 2 ½-Zimmerwohnung auf unbestimmte Zeit an die ebenfalls 60-jährige Beklagte. Die Klägerin bewohnt mit ihrem 73-jährigen Ehemann die über der Wohnung der Beklagten liegende Wohnung. Zusätzlich gibt es im Dachgeschoss noch einzelne, unbenutzte Räume. Im November 2018 wurde der Mietvertrag wegen Eigenbedarfs auf Ende Februar 2019 gekündigt, da beide Wohnungen zusammengelegt werden sollten. Hierzu wurde angegeben, dass der Ehemann der Klägerin wegen einer 2017 festgestellten Herzerkrankung (Belastungs-EKG nur 43 % der Soll-Leistung) nicht mehr ohne weiteres Treppen steigen könne, dass die Klägerin selbst wegen einer hochgradigen Arthrose beider Kniegelenke ebenso nur mit Mühe Treppen steigen könne. Ferner sei der Sohn zu 100 % schwerbehindert, wohne im Heim, komme 3 bis 4 mal jährlich zu Besuch und solle ein eigenes Zimmer erhalten. Möglicherweise werde man künftig auch eine Pflegekraft benötigen, die bestimmte Räume erhalten solle. Fürsorglich wurde das Mietverhältnis nach § 573a BGB auf Ende Mai 2019 gekündigt. Die Beklagte erhob Sozialwiderspruch, beantragte vor Gericht aber eine Räumungsfrist. Seit Mitte Juni 2017 leide sie unter Depressionen und befinde sich in ärztlicher und zeitweise in stationärer Behandlung, könne aber seit Mai 2018 wieder arbeiten. Ferner beruft sie sich auf fehlenden Ersatzwohnraum. Nach ihrem Einzug habe man erklärt, bis zu ihrem Tod in der Wohnung bleiben zu dürfen.

II. Die Entscheidung des Gerichts

Das AG Dortmund hat sich in seiner umfangreichen Entscheidungsbegründung mit zahlreichen Problemen der Eigenbedarfskündigung befasst, die in zwei Themenkomplexe zusammengefasst werden können:

1. Wichtige Kündigungsgrundsätze bei Eigenbedarf

a) Leitsätze


1. Verzichtet der Vermieter auf die Eigenbedarfskündigung bis zum Tod des Mieters, setzt die Kündbarkeit des Mietvertrags die Schriftform nach § 550 BGB voraus, mangels dieser der Vertrag nach Ablauf eines Jahres gekündigt werden kann.

2. Als Kerntatsachen erfordert die Eigenbedarfskündigung in der Begründung die Angabe der Bedarfsperson sowie die Darlegung des Erlangungsinteresses für diese.

3. Zulässig ist es, die Kündigung auf den Eigenbedarf und nur fürsorglich auf das Sonderkündigungsrecht für Einliegerwohnraum nach § 573a BGB zu stützen. Gleiches gilt für die wahlweise Kündigung des Vertrags.

4. Eine unzulässige Vorratskündigung liegt vor, wenn die Mietwohnung „später einmal“ einer Pflegeperson überlassen werden soll, ohne dass derzeit konkrete Absichten bestehen.

5. Zur Frage, ob der Mietvertrag nach berechtigter Eigenbedarfskündigung und Verlängerung nach §§ 574, 574a BGB auf bestimmte Zeit nach Fristablauf erneut gekündigt werden muss.

b) Die Entscheidung des Gerichts insoweit

Die Räumungsklage wurde abgewiesen. Die Kündigung wurde zwar als formell rechtswirksam und inhaltlich als berechtigt angesehen. Der Mieterin wurde jedoch ein Anspruch auf Vertragsfortsetzung um drei Jahre nach der Sozialklausel gewährt (vgl. hierzu den 2. Entscheidungsteil): Der Mietvertrag war, sollte die mündliche Zusage des lebenslangen Verbleibs in der Wohnung mit Bindungswillen erklärt worden sein, deshalb (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 17.11.2020 13:21
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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