Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Die neuen Vorschriften zur Eigentümerversammlung (Elzer, MietRB 2020, 371)

Die WEG-Reform 2020 hat umfassend in das WEG eingegriffen. Von den Änderungen sind auch die Vorschriften zur Eigentümerversammlung nicht unberührt geblieben. Neben neuen Strukturen stehen vor allem die Möglichkeiten im Fokus, online an einer Versammlung teilzunehmen und im Einzelfall schriftlich einen Mehrheitsbeschluss zu fassen.


I. Einführung

II. Neue Strukturen

1. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als neuer Verwalter

2. Versammlung unnötig

3. Funktion der Versammlung

III. Online-Teilnahme (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG)

1. Überblick

2. Beschlussinhalt

a) Online-Teilnahme

b) Elektronische Kommunikation

c) Betroffene Versammlungsrechte

d) Nichtöffentlichkeit

e) Vertretung

f) Ordnungsmäßigkeit

3. Durchführung

a) Schaffung der Voraussetzungen

b) Zugangsweg und Legitimationsnachweis

c) Versammlung

4. Technische Störungen

a) Überblick

b) Anfechtung

IV. Schriftliche Mehrheitsbeschlüsse (§ 23 Abs. 3 S. 2 WEG)

1. Überblick

2. Tatbestandsvoraussetzungen

a) Beschlussort

b) Vorherige Befassung

c) Beschlussgegenstand

d) Beschlussmehrheit

e) Beschlussinhalt

3. Mängel

4. Niederschrift

V. Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung (§ 24 Abs. 3 WEG)

1. Überblick

2. Voraussetzungen und Dauer

3. Kosten

4. Person

5. Verhältnis zum Einberufungsrecht des Verwaltungsbeirats

6. Pflicht zur Erteilung einer Einberufungsermächtigung

VI. Einberufungsfrist

VII. Beschlussfassung

1. Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG)

2. Textform für Vollmachten (§ 25 Abs. 3 WEG)

a) Überblick

b) Mängel

3. Beschlussfähigkeit

VIII. Niederschrift

1. Fertigungsfrist

2. Einsicht in Niederschriften

IX. Formerleichterungen

1. Schriftliche Beschlüsse

2. Form des Einberufungsverlangens (§ 24 Abs. 2 WEG)

3. Textform für Vollmachten

X. Ein-Mann-Universalversammlungen

1. Überblick

2. Eigentümerversammlung

3. Beschlussfassung und Niederschrift

4. Beschluss-Sammlung

XI. Probleme des Übergangsrecht


I. Einführung

Das WEMoG hat in Bezug auf die Versammlung im Kern vier Dinge geändert. Erstens gibt es den Wohnungseigentümern in Bezug auf ihre Versammlung drei neue Beschlusskompetenzen. Nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG können sie beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können sie beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Und nach § 24 Abs. 3 WEG können sie beschließen, einen Wohnungseigentümer zu ermächtigen, die Versammlung einzuberufen. Zweitens hat das WEMoG § 25 Abs. 3 und 4 WEG a.F. abgeschafft. Dadurch ist jede Versammlung beschlussfähig. 2 Drittens hat das WEMoG durch § 25 Abs. 1 WEG klargestellt, dass jeder Beschluss von Gesetzes gefasst ist, wenn mehr Wohnungseigentümer gegenüber einem Beschlussantrag mit „Ja“ stimmen als dagegen. Aus diesem Grunde hat es sämtliche Bestimmungen gestrichen, die besondere Beschlussmehrheiten vorgesehen haben. Vereinbaren die Wohnungseigentümer nichts anderes, reicht daher selbst für eine bauliche Veränderung eine einfache Mehrheit. Und viertens hat das WEMoG an mehreren Stellen die Textform eingeführt, nämlich in §§ 23 Abs. 3 S. 1, 24 Abs. 2, 25 Abs. 3 WEG.

Neben diesen wichtigen Umsteuerungen ist vor allem zu erwähnen, dass es durch § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, zu Beginn des „Lebens“ einer Wohnungseigentumsanlage künftig voraussichtlich eine Reihe von Ein-Mann-Universalversammlungen geben wird. Hier werden Besonderheiten für die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung zu beachten sein. Ferner wird es jetzt wohl auch für schriftliche Beschlüsse Niederschriften geben. 3 Im Übrigen ist zu erinnern, dass der Gesetzgeber seine Absicht, die Beschluss-Sammlung abzuschaffen, bzw. diese zu entschlacken, letztlich aufgegeben hat.

II. Neue Strukturen

1. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als neuer Verwalter


Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das gilt nicht nur im Außenverhältnis gegenüber Dritten, sondern auch im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern. Soweit das WEG Pflichten im Rahmen der Verwaltung in einzelnen Vorschriften aufführt, ausgestaltet und an den Verwalter adressiert, handelt es sich daher der Sache nach stets um Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nennt das Gesetz den Verwalter, bestimmt es jeweils nur die Organzuständigkeit.

Soweit § 24 Abs. 1, Abs. 2 WEG den Verwalter als verpflichtet ansehen, die Versammlung einzuberufen, soweit der Verwalter nach § 24 Abs. 5 WEG den Vorsitz in der Versammlung inne hat, soweit der Verwalter nach § 24 Abs. 6 WEG die Niederschrift aufzunehmen und zu unterschreiben hat und soweit der Verwalter nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG die Beschluss-Sammlung führt, ist mithin immer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angesprochen. Für diese handelt der Verwalter als Organ. Entsprechendes gilt für die unbenannten Versammlungspflichten, vor allem die Information der Wohnungseigentümer und die Vorbereitung des Ermessens der Wohnungseigentümer bei Auswahlentscheidungen, u.a. durch die Einholung von Angeboten.

Beraterhinweis Diese Struktur hat zum einen Auswirkungen auf die Haftung. Verletzt der Verwalter im Zusammenhang mit der Versammlung Pflichten, (...)



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 01.12.2020 13:55
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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