Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Änderungen bei der Kostenverteilung durch das WEMoG (Lehmann-Richter/Wobst, MietRB 2020, 378)

Das WEMoG hat das Wohnungseigentumsrecht in nahezu allen Bereichen verändert. Im Folgenden geht es um die Änderungen beim gesetzlichen Maßstab für die Verteilung von Kosten sowie die Änderung von Kostenverteilungsmaßstäben durch Beschluss in § 16 WEG. Der Beitrag ist ein Auszug aus dem aktuellen Buch der Verfasser: WEG Reform 2020 – Das Wohnungseigentumsrecht nach dem WEMoG.


I. Das alte Recht und seine Probleme

II. Das neue Recht auf einen Blick

III. Das neue Recht im Detail

1. Der gesetzliche Kostenverteilungsmaßstab (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG)

2. Änderung des Verteilungsmaßstabs durch Beschluss (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG)

a) Anwendungsbereich und Normzweck

b) Beschlusskompetenz

c) Zustandekommen des Beschlusses

d) Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses
 


I. Das alte Recht und seine Probleme

Die gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel waren bisher in § 16 Abs. 2, 6, 7 und 8 WEG a.F. geregelt. Diese Vorschriften waren problematisch, weil die WEG-Novelle 2007 sie nicht ausreichend mit der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer harmonisiert hatte.

So bestand die Kostentragungspflicht nach dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 WEG a.F. gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, obwohl auch nach altem Recht Gläubigerin des Hausgeldanspruchs anerkanntermaßen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war. Nur aus historischer Sicht verständlich waren auch § 16 Abs. 7 und 8 WEG a.F., die bestimmte Kostentypen den Verwaltungskosten zuordnete. Mit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war nämlich das Bedürfnis entfallen, durch gesetzliche Vorschriften die „Privatkosten“ einzelner Wohnungseigentümer von solchen Kosten zu unterscheiden, die zwar bei einem einzelnen Wohnungseigentümer angefallen sind, aber zu den verteilungsfähigen „Gemeinschaftskosten“ zählten. Diese Regelungen hätten daher schon in der WEG-Novelle 2007 gestrichen werden sollen.

Das WEG 1951 enthielt keine besonderen Regeln, die es erlaubt hätten, Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss zu ändern. Die sog. Zitterbeschlussentscheidung des BGH aus dem Jahr 2001 setzte der bis dahin verbreiteten Praxis ein Ende, solche Beschlüsse in der Erwartung zu fassen, sie würden nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig werden. In Reaktion auf diese Entscheidung ist die Kautelarpraxis verbreitet dazu übergegangen, mit Hilfe von Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zu begründen.

Die WEG-Novelle 2007 hat dann an verschiedenen Stellen die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ausgeweitet, auch im Bereich der Kostenverteilung. Nach § 16 Abs. 3 WEG a.F. konnte mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden, dass Betriebskosten i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB und Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. § 16 Abs. 4 WEG a.F. sah die Möglichkeit vor, im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder zu baulichen Veränderungen durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung zu regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trug. Eine Kompetenz zur Kostenverteilung durch Beschluss enthielt zuletzt § 21 Abs. 7 WEG a.F. Danach konnten die Wohnungseigentümer die Regelung der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand beschließen.

Dieses gesetzliche System war aus verschiedenen Gründen problematisch. (...)



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 15.12.2020 14:37
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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