Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Der Müll, der Verwalter und das WEMoG (Köhler/Felz, MietRB 2021, 23)

Für alle auf Wohnungseigentumsrecht fokussierten Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte ist ein Kontakt mit WEG-Verwaltungen immer eine Herausforderung, wenn Rechtsfragen aufgeworfen werden, die mit dem „Kerngebiet Wohnungseigentumsrecht“ nur am Rande zu tun haben. Einerseits muss man nämlich die Verwalterin oder den Verwalter – vorsichtig, gleichwohl bestimmt – davon überzeugen, dass Rechtsangelegenheiten nicht in Laienhände gehören, sondern dass eine rechtsanwaltliche Betreuung entscheidende Vorteile biete. Andererseits erfordert eine solche rechtsanwaltliche Anpreisung aber auch, „über den Tellerrand“ seines Spezialgebiets zu schauen und andere Rechtsmaterien zu erschließen.


I. Einleitung

II. Der Fall

1. Bereitstellungssystem und ordnungsmäßige Verwaltung

2. Anfechtungs-/Nichtigkeitsklagen ab 1.12.2020

3. Tätige Mithilfe/Vertragsbefugnis der WEG-Verwaltung

III. Die prozessuale Seite des gerichtlichen Verfahrens

1. Die Anträge des Verwalters

2. Die prozessuale Zurückweisung

a) Die prozessuale Situation für den Verwalter bis 30.11.2020

b) Die prozessuale Situation für den Verwalter im Licht des WEMoG

IV. Die materielle Seite des Gerichtsverfahrens

1. Der Verwalter und die strenge „Müll“-Rechtsprechung

2. Besondere Schwierigkeit: Verzahnung von Rechtsmaterien

3. Unser Fazit zum materiellen Recht

V. Die Handlungsweise des Verwalters im Lichte des neuen Rechts

VI. Schlussfolgerungen für Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte im Lichte des neuen Rechts
 

I. Einleitung

Eine solche Herausforderung zeigt exemplarisch ein – auf den ersten Blick – einfacher Fall, bei dem der Verwalter („X“) einer „Wohnungseigentümergemeinschaft X-Weg“ meinte, er könne aufgrund seiner „Verwaltungserfahrung“ ein Widerspruchs- und Verwaltungsgerichtsverfahren ohne rechtsanwaltliche Hilfe betreiben. Dass er dabei allerdings prozessuale Fallen unterschätzte und auch materiell-rechtliche Hürden nicht erkannte, soll dieser Beitrag zeigen. Zugleich bietet der zu schildernde Fall auch Gelegenheit, auf das neue seit dem 1.12.2020 wirksame Wohnungseigentumsgesetz zu blicken und einige Hinweise für die rechtsanwaltliche Beratungspraxis zu geben.

II. Der Fall

Die für die Müllabfuhr zuständige Kommune erließ als öffentlich-rechtliche Müllentsorgungsträgerin eine sofort vollziehbare Allgemeinverfügung. Diese sieht vor, dass die Abfallbehälter, die zu den Häusern eines bestimmten Straßenabschnitts gehören, an eine durch die Sammelfahrzeuge jederzeit erreichbare Stelle zu bringen sind („Bereitstellungs- oder Bringsystem“). Die Allgemeinverfügung stützte sich auf das Landesabfallgesetz und eine Ortssatzung, nach der das „Bereitstellungs-/Bringsystem“ verfügt werden darf, wenn Sicherheitsvorschriften nach den berufsgenossenschaftlichen Regeln bei der Müllabfuhr (u.a. bezogen auf das Rückwärtsfahren in engen Straßen) nicht eingehalten werden können.

1. Bereitstellungssystem und ordnungsmäßige Verwaltung

Dieses bei der Müllabfuhr praktizierte „Bereitstellungs-/Bringsystem“ ist, so unsere Erfahrung, gar nicht selten Gegenstand der Beratungspraxis wohnungseigentumsrechtlich ausgerichteter Kanzleien, weil dieses System in vielen Gemeinden angeordnet wird und ratsuchende WEG-Verwaltungen – zu Recht – Schwierigkeiten bei der Organisation des Mülltonnen-Transports für sich und die betreuten Eigentümergemeinschaften erwarten.

Während größere Gemeinschaften keine grundsätzlichen Probleme haben, weil ein von der Gemeinschaft beschäftigter Hausmeister den Transport zur Abfuhrstelle übernehmen kann, liegen die Schwierigkeiten bei kleineren Gemeinschaften. Ständig beschäftigte Hausmeister sind dort selten, so dass jemand aus der Gemeinschaft oder ein Dritter gefunden werden muss, der bereit ist, die notwendige Arbeit zu verrichten.

Beraterhinweis In Gemeinschaftsordnungen ist uns bisher keine einschlägige Regelung begegnet, die eine wirksame Verpflichtung der Wohnungseigentümer begründen könnte, an einem Mülltonnen-Transport persönlich mitwirken zu müssen. Eine beschlussweise Regelung der „Transport“-Angelegenheit dürfte aufgrund der Rechtsprechung zur „tätigen Mithilfe“ ausscheiden; ein gleichwohl gefasster Beschluss wäre nach unserer Auffassung nichtig. Wohnungseigentümern, die wegen eines solchen Beschlusses um anwaltlichen Rat ersuchen, kann nach unserer Auffassung eine Nichtigkeitsklage empfohlen werden.

2. Anfechtungs-/Nichtigkeitsklagen ab 1.12.2020

Das WEMoG differenziert in § 44 Abs. 1 WEG zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen. Nach der Rechtsprechung zum alten Recht war der Streitgegenstand von Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen identisch. Auch nach dem neuen Recht ab 1.12.2020 wird man davon ausgehen können, dass Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage denselben Streitgegenstand haben. Das heißt also, selbst wenn im Klageantrag „nur“ von einer „Anfechtung“ und davon gesprochen wird, den Beschluss „für ungültig zu erklären“, muss das Gericht auch die Nichtigkeit des Beschlusses prüfen, ohne dass die klägerische Partei ihren Antrag umstellen oder „konkretisieren“ müsste.

Beraterhinweis Beschlussanfechtungs- oder Nichtigkeitsklagen sind nach dem neuen Recht (...)


Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.01.2021 13:30
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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