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Erschließungs- und Anliegerkosten und Grundstücksverkehr - Teil II (Grziwotz, MietRB 2021, 29)

Das Erschließungs- und Anliegerbeitragsrecht ignoriert weitgehend die Tatsache, dass es einen Grundstücksverkehr gibt. Umgekehrt besteht auch bei „Immobilienprofis“ häufig eine weitgehende Unkenntnis von der beitragsrechtlichen Abrechnung. Die Ausführungen zeigen die diesbezüglichen Lösungen auf und stellen die Vor- und Nachteile in der Praxis üblicher Regelungen dar. Der Beitrag setzt die Ausführungen in MietRB 2020, 348 fort.


II. Das Beitragsrecht und der (weitgehend) unbekannte Grundstücksverkehr

1. Die nicht bekannte öffentliche Last als Risiko

2. Vorausleistungen

3. Ablösung und Erstattung

III. Sonderfall: Beteiligung der Gemeinde

1. Auskunft über Erschließungskosten und Haftung

2. „Kaufpreis inkl. Erschließungskosten“ – zivilrechtliche Lösung?

3. Grundabtretung und Freistellung von Erschließungskosten?

 

II. Das Beitragsrecht und der (weitgehend) unbekannte Grundstücksverkehr

1. Die nicht bekannte öffentliche Last als Risiko


Die zivilrechtliche Regelung lässt die öffentlich-rechtliche Beitragsschuld unberührt. Ruht die Beitragsschuld zudem als öffentliche Last auf der verkauften Immobilie, haftet auch der Käufer hierfür wie für durch eine Grundschuld gesicherte Verbindlichkeit des Verkäufers. Die öffentliche Last geht einer Auflassungsvormerkung des Käufers im Rang vor. Trotz der „Insolvenzfestigkeit“ der Vormerkung (§ 106 Abs. 1 S. 1 InsO) besteht kein Schutz gegenüber einer rückständigen öffentlichen Last, für die es keine Pflicht zur Anmeldung gibt. Die Anmeldung muss erst (spätestens) im Versteigerungstermin erfolgen (§ 37 Nr. 4 ZVG). Eine diesbezügliche „Regelanfrage“ wird der Notar nicht stellen, anders ist dies bei erkennbaren „Notverkäufen“.

2. Vorausleistungen

Für ein Grundstück, für das eine Beitragspflicht noch nicht oder nicht in vollem Umfang entstanden ist, können Vorausleistungen verlangt werden. Wechselt das Eigentum an dem Grundstück, für das eine Vorausleistung erbracht wurde, vor Entstehung der endgültigen Beitragspflicht, ist eine Anrechnung auf die Beitragspflicht desjenigen, der die Vorausleistung geleistet hat, wie dies dem Charakter einer Vorausleistung entspricht, nicht mehr möglich. Grund ist, dass der leistende Eigentümer im Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht nicht mehr Eigentümer ist und damit nicht mehr beitragspflichtig werden kann. Für diese Fallkonstellation hat das BVerwG entgegen der kommunalen Praxis entschieden, dass die Vorausleistung demjenigen zu erstatten ist, der sie entrichtet hat. Der Rückzahlungsanspruch wurde zwar erst in dem Zeitpunkt der Fälligkeit der endgültigen Beitragsforderung fällig; die Rückzahlung an den Leistenden widersprach jedoch der kommunalen Praxis. Auch der Grundstücksverkehr hatte sich auf sie eingestellt. Der BGH hat deshalb im Verhältnis der Kaufparteien im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die Verpflichtung des Verkäufers angenommen, die Erschließungskosten in Höhe der von ihm bezahlten Vorausleistung endgültig zu tragen. Dies entsprach der kaufvertraglichen Preisbemessung.

Der Bundesgesetzgeber hat in § 133 Abs. 3 S. 2 BauGB, der am 1.7.1987 in Kraft getreten ist, im Interesse der Vereinfachung und Beschleunigung des Verfahrens sowie mit Rücksicht auf den Grundstücksverkehr vorgesehen, dass die Vorausleistung mit der Beitragsschuld auch im Falle eines Eigentumswechsels zu verrechnen ist. Dies gilt auch für KAG-Beiträge, wenn dies das Landesrecht anordnet. Wo dies nicht der Fall ist und in den gesetzlich nicht geregelten Fällen hat öffentlich-rechtlich eine Rückerstattung an den Leistenden, d.h. den ursprünglichen Eigentümer, zu erfolgen. Bedeutung hat dies, wenn spätere Vorausleistungen erbracht wurden, die die späteren Beiträge übersteigen oder die Vorausleistungen aufgrund verzögerter Herstellung der Erschließungsanlagen (verzinst) zurückerstattet werden muss (§ 133 Abs. 3 S. 3 und 4 BauGB). Bei einem Verkauf werden jedoch die bezahlten Vorausleistungen ohne Berücksichtigung der späteren Beitragshöhe oder einer etwaigen Rückzahlung in die Kaufpreisbemessung einfließen. Meist werden die Beteiligten auch nicht wissen, ob es sich um Vorauszahlungen oder endgültige Beiträge gehandelt hat. Hat der Käufer aber die auf ihn über den Kaufpreis überwälzten Vorausleistungen getragen, ist es nur gerecht, wenn ihm auch der Erstattungsanspruch zusteht. Gleiches gilt bei der vertraglichen Vereinbarung einer Vorausleistung, bei der der Käufer nicht automatisch Vertragspartei wird.

Beraterhinweis Die Abtretung des Erstattungsanspruchs ist aufgrund der Verweisung auf (...)



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 26.01.2021 14:58
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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