Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Miete trotz Lockdown? - Teil I (Mettler, MietRB 2021, 57)

Das SARS-CoV-2 (Corona)-Virus sorgt seit Anfang des Jahres 2020 für erhebliche, weltweite Störungen des Wirtschaftskreislaufs. Auch vor dem deutschen Immobilienmarkt hat die Pandemie nicht Halt gemacht hat, hier stellt sich u.a. die völlig kontrovers diskutierte Frage, ob gewerbliche Mieter oder Pächter berechtigt sind, Miet- bzw. Pachtzahlungsverpflichtungen bei entsprechenden Nutzungsuntersagungen oder Nutzungsbeschränkungen durch die öffentliche Hand einzustellen oder zu reduzieren. Dieser Beitrag greift den bisherigen Stand der Diskussion auf und vertieft diesen.


I. Einleitung

II. Mietzahlungspflicht auch während COVID-19-bedingter Schließung der Geschäftsräume?

1. Die hoheitlich verfügte Schließung als Mietmangel?

a) Der mietrechtliche Mangelbegriff

b) Die hoheitlich verfügte Schließung als öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis
 

I. Einleitung

Um die Folgen der COVID-19-Pandemie abzumildern, hatte der Bundesrat bereits am 27.3.2020 das am 25.3.2020 vom Bundestag beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet, wobei für Miet- und Pachtverhältnisse sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich Sonderregeln geschaffen wurden, die den Fortbestand der Vertragsverhältnisse zum Ziel hatten. Zu nennen ist hier insbesondere Art. 240 Abs. 2 EGBGB mit dem darin geregelten Kündigungsausschluss im Zeitraum 1.4.2020 bis 30.6.2020, wenn Miet- oder Pachtzahlungen nicht geleistet und glaubhaft gemacht werden kann, dass die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie und keinen sonstigen Umständen beruht. Der Gesetzgeber hat insofern aber auch klargestellt, dass die Pflicht zur vollständigen Zahlung des vertraglich geschuldeten Mietzinses ungeachtet der COVID-19-Pandemie im Grundsatz fortbesteht. Einigkeit besteht noch darüber, dass durch Art. 240 EGBGB die Anwendbarkeit der allgemeinen Regeln und der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht ausgeschlossen wird. Dementsprechend sind die Bestimmungen über die Mietminderung wegen eines Mangels nach § 536 BGB, das Unmöglichkeitsrecht nach § 275 Abs. 1 BGB mit der Rechtsfolge des § 326 Abs. 1 S. 1 BGB und die Bestimmungen über die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB durch Art. 240 § 2 EGBGB nicht gesperrt, sondern, sofern die Voraussetzungen vorliegen, anwendbar, der Gesetzgeber hat durch Art. 240 Abs. 2 EGBGB also keine abschließende Regelung getroffen.

II. Mietzahlungspflicht auch während COVID-19-bedingter Schließung der Geschäftsräume?

Die nachfolgenden Überlegungen gehen davon aus, dass der Mieter die zu einem bestimmten Zweck angemieteten Räume (z.B. als Einzelhandelsgeschäft, Gastronomiebetrieb, Kino, Theater, Fitness-Studio oder als Hotel etc.) deshalb nicht nutzen kann, weil das Mietobjekt von einem COVID-19-bedingten behördlichen Betriebsverbot erfasst und deshalb schließen muss. Bei einem Geschäfts- oder Bürobetrieb, der von einem behördlichen Betriebsverbot nicht erfasst wird, also geöffnet bleiben kann, dort dann aber Kunden oder Besucher ausbleiben und es zu Umsatzeinbrüchen beim Mieter kommt, gilt der allgemeine Grundsatz, dass das konkrete Verwendungsrisiko beim Mieter liegt und darauf bezogene Ansprüche auf Einstellung oder Reduzierung der Mietzahlung nicht bestehen. Gesondert zu betrachten ist die Situation desjenigen Mieters, der nach einem vollständigen behördlichen Betriebsverbot das Mietobjekt zwar wieder nutzen darf, in der Nutzung aber etwa durch Hygienekonzepte eingeschränkt wird. Zu denken ist hier beispielsweise an den Kinobetreiber als Mieter, der nur noch ein bestimmtes Kontingent an Karten absetzen kann, um die erforderlichen Abstandsregeln und deren Einhaltung sicherzustellen oder an den Mieter, der nur noch Teilflächen seines Geschäfts für den Publikumsverkehr öffnen oder nur einer eingeschränkten Personenanzahl Zutritt gewähren darf, also eine Nutzung wie vertraglich vereinbart nicht vollständig möglich ist.

1. Die hoheitlich verfügte Schließung als Mietmangel?

Gewerbliche Mietverträge enthalten in einer Vielzahl der Fälle keine ausdrückliche Vertragsbestimmung, wie beispielsweise Haftungsausschlüsse oder Haftungsbeschränkungen oder eine Force-Majeure-Klausel, die Regelungen dazu trifft, welche Konsequenzen eine pandemiebedingte Schließungsverfügung nach sich zieht. Gäbe es eine entsprechende Regelung, (...)



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 09.02.2021 12:53
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite