Otto Schmidt Verlag

OLG Dresden v. 24.2.2021 - 5 U 1782/20

Anpassung der Gewerberaummiete für ein geschlossenes Geschäft im Lockdown

Für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ist ein angepasster Mietzins zu zahlen. Es liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages vor. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % ist insoweit gerechtfertigt, weil keine der Mietparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin eines Ladenlokals, in dem sie einen Textileinzelhandel betreibt. Für den Monat April 2020 zahlte sie die Miete nicht. Sie begründete dies damit, dass sie in der Zeit vom 19.3.2020 bis einschließlich 19.4.2020 ihr Geschäft aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18. bzw. 20.3.2020 (Lockdown) nicht öffnen konnte.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf "Null" reduziert sei und beruft sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts (§ 536 BGB), hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 BGB) und höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

Das LG gab der auf Zahlung der vollständigen Miete gerichteten Klage statt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG teilweise Erfolg. Die Revision zum BGH wurde zugelassen.

Die Gründe:
Auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts kommt es nicht an und die Vorschriften der Unmöglichkeit finden vorliegend keine Anwendung. Allerdings ist infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18. bzw. 20.3.2020 eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages vom 13./26.9.2013 eingetreten, die eine Anpassung des Vertrages dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert wird.

Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat. Es ist daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 25.02.2021 13:44
Quelle: OLG Dresden PM Nr. 9 vom 24.2.2021

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