Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

1.12.2020 - Der Tag, an dem die Problemlösung für Verwaltungen kam? (Köhler, MietRB 2021, 93)

Die Vertretung der Gemeinschaft der Eigentümer ist nunmehr gesetzlich geregelt und auf die von der Gemeinschaft bestellte Verwaltung übertragen worden. Intention des Gesetzgebers war dabei, die Gemeinschaft im Rechtsverkehr zu stärken. Ob eine solche Stärkung vollständig gelungen ist und die Neuregelung auch die Arbeit der Verwaltungen wirklich erleichtert, wird in diesem Beitrag kritisch beleuchtet.


1. Einleitung

2. Eine zentrale Bestimmung im neuen WEG

3. Ein Praxisproblem weniger

4. Ein Praxisproblem bleibt

5. Fazit
 

1. Einleitung

Der 1.12.2020 – ein denkwürdiger Tag für alle mit dem Wohnungseigentumsrecht befassten Personenkreise, ist doch an diesem Tag das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten.

Der VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V.) meinte, das neue Wohnungseigentumsgesetz löse „viele Probleme der Praxis“. Tatsächlich löst das neue Gesetz ein Problem für WEG-Verwaltungen, allerdings nur teilweise – gibt es doch weiterhin eine etwas versteckte Falle für WEG-Verwaltungen und die beratenden Rechtsanwaltskanzleien. Es bietet sich an, die Problematik an der Schnittstelle zwischen Arbeitsrecht und Wohnungseigentumsrecht zu betrachten, weil die allermeisten Eigentümergemeinschaften Personen im Rahmen eines haupt- oder nebenberuflichen Arbeitsverhältnisses mit Hausmeister-/Hauswart-/Reinigungstätigkeiten betrauen, so dass WEG-Verwaltungen sich auch mit arbeitsrechtlichen Fragen beschäftigen müssen. Auf wohnungseigentumsrechtlich ausgerichtete Rechtsanwaltskanzleien kommen deshalb zwangsläufig auch arbeitsrechtliche Fragen zu, die beantwortet werden müssen.

2. Eine zentrale Bestimmung im neuen WEG

Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, die sich mit dem Wohnungseigentumsrecht befassen, werden schon eine der zentralen Vorschriften des neuen Wohnungseigentumsgesetzes zur Kenntnis genommen haben – § 9b WEG :

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, .... Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.“

Durch diese neue Regelung ist „der Verwalter“ nunmehr zum gesetzlichen Vertreter der Eigentümergemeinschaft ernannt worden – und, besonders wichtig, die Vertretungsmacht „des Verwalters“ ist gegenüber Dritten nicht beschränkbar.

3. Ein Praxisproblem weniger

Diese Neuregelung beseitigt eine Vertretungsproblematik bei arbeitsrechtlichen (und anderen) Verträgen. Regelfall war schon bisher, dass Arbeitsverträge von den bestellten WEG-Verwaltungen im Namen der Eigentümergemeinschaften abgeschlossen und von ihnen auch gekündigt wurden, wenn Kündigungen notwendig erschienen.

Die Einstellungsvorgänge (Arbeitsvertragsabschlüsse) werfen im Außenverhältnis regelmäßig keine Probleme auf. Die vertragschließenden Arbeitnehmer(innen) gehen vertrauensvoll davon aus, dass die auftretenden WEG-Verwaltungen zum Vertragsschluss im Namen ihrer Eigentümergemeinschaften berechtigt und bevollmächtigt sind.

Ganz anders ist aber die Situation bei Kündigungen – und zwar (...)



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 09.03.2021 15:05
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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