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Aktuell im MietRB

Miete trotz Lockdown? (Teil II) - Mietzahlungsverpflichtung während COVID-19-bedingter Einschränkungen/Schließungen von Gewerberäumen (Mettler, MietRB 2021, 88)

Das SARS-CoV-2 (Corona)-Virus sorgt seit Anfang des Jahres 2020 für erhebliche, weltweite Störungen des Wirtschaftskreislaufs. Auch vor dem deutschen Immobilienmarkt hat die Pandemie nicht Halt gemacht hat, hier stellt sich u.a. die völlig kontrovers diskutierte Frage, ob gewerbliche Mieter oder Pächter berechtigt sind, Miet- bzw. Pachtzahlungsverpflichtungen bei entsprechenden Nutzungsuntersagungen oder Nutzungsbeschränkungen durch die öffentliche Hand einzustellen oder zu reduzieren. Dieser Beitrag greift den bisherigen Stand der Diskussion auf und vertieft diesen. Der 1. Teil des Beitrags ist in MietRB 2021, 57 veröffentlicht.

II. Mietzahlungspflicht auch während COVID-19-bedingter Schließung der Geschäftsräume?
1. Die hoheitlich verfügte Schließung als Mietmangel?
b) Die hoheitlich verfügte Schließung als öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis
cc) Teile der Literatur: Mietmangel
dd) Beraterhinweis/Stellungnahme
2. Die hoheitlich verfügte Schließung als Fall der Unmöglichkeit?
3. Die hoheitlich verfügte Schließung als Fall des § 313 BGB?
III. Kündigungsrecht – v.a. des Mieters?
IV. Ausblick


II. Mietzahlungspflicht auch während COVID-19-bedingter Schließung der Geschäftsräume?

1. Die hoheitlich verfügte Schließung als Mietmangel?

b) Die hoheitlich verfügte Schließung als öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis

cc) Teile der Literatur: Mietmangel
Ein Mietmangel und ein Recht zur Mietminderung wird von folgenden Autoren bejaht:

(1) So vertritt Hellner die Auffassung, dass es zumindest „im Bereich des Möglichen erscheine, dass sich ein Mieter mit Erfolg auf das Vorliegen eines Mangels der Mietsache“ berufen könne, jedenfalls in den Fällen, in denen der Betrieb der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck gesetzlich oder behördlich vollständig ausgeschlossen werde. Anders als dies teilweise in den bisherigen Publikationen angenommen werde, sei der vorliegende Sachverhalt nicht mit dem vom BGH entschiedenen Fall des Rauchverbots in Gaststätten  zu vergleichen, denn die Anordnung eines Rauchverbots reglementiere zwar den Betrieb, mache den Gaststättenbetrieb aber nicht unmöglich. Mietvertragliche Gewährleistungsansprüche müssten allerdings dann ausscheiden, wenn entweder eine im Rahmen des Vertragszwecks liegende Nutzung jedenfalls teilweise noch möglich und zulässig sei oder es an einem näher definierten Mietzweck fehle und der Mietzweck den Betrieb eines gesetzlich zulässigen Gewerbes erlaube. Hier würde sich dann die fehlende Möglichkeit der Minderung im vorliegenden Pandemiefall als Kehrseite der dem Mieter gewährten Flexibilität in der Nutzung verwirklichen.

(2) Sentek/Ludley halten hoheitliche Schließungsverfügungen, Kontaktverbote und allgemeine Ausgangsbeschränkungen bei einer wertenden Betrachtung nicht dem unternehmerischen Risiko des Mieters zuordenbar, sondern es werde in gleicher Weise auch das unternehmerische Risiko des Vermieters, dass sein Gebäude für die bestimmungsgemäße Nutzung durch die Öffentlichkeit nicht länger zugänglich gemacht werden dürfe, betroffen. Auch der Vermieter sei Adressat entsprechender Hoheitsakte, was umso mehr gelte, wenn der Vermieter dem Mieter eine Betriebspflicht, wie in Einkaufszentren üblich, auferlegt habe, also die angemieteten Geschäftsräume zu einem bestimmten Zweck – mithin dem vertraglich vereinbarten – Zweck tatsächlich zu nutzen wären, so dass eine Verknüpfung von Mietzweck und Betriebspflicht gegeben sei. Der Kundenverkehr sei dabei als mietrechtliche Beschaffenheitsvereinbarung zu qualifizieren. Ist dieser nicht möglich, liegt ein Mangel vor.

(3) Horst lässt Mietzahlungsverpflichtungen nach §§ 535, 275, 326 BGB entfallen, hält behördliche Nutzungsverbote aber zusätzlich auch für einen Mangel, der nach der Dogmatik des Gesetzes eine Mietminderung um 100 % rechtfertige. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen oder Nutzungsverbote würden nur dann keinen Mangel der Mieträume darstellen, solange sie nicht gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden, die behördlich angeordneten Betriebsschließungen würden sich aber an Vermieter und Mieter zugleich richten, was den Umkehrschluss zulasse, dass solche Schließungsverfügungen als Mangel betrachtet werden müssten, denn sie hinderten den Mieter daran, die gemietete Sache vereinbarungsgemäß zu nutzen. Auch wenn eine solche Situation nachträglich eintrete, falle dies in die Risikosphäre des Vermieters.

(4) Hellmich steht auf dem Standpunkt, dass die flächendeckende Schließung von Einzelhandelsgeschäften, Gastronomiebetrieben und Kultureinrichtungen usw. nicht durch persönliche oder betriebliche Umstände der jeweiligen Inhaber veranlasst werde, sondern infolge von Allgemeinverfügungen erfolge, die an keiner Stelle auf den Mieter, sondern allein auf den Mietzweck abstellten. Im Unterschied zum Rauchverbot, das nicht auf die Eigenschaft als Gaststätte, sondern auf ...
 



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 23.03.2021 14:17
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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