Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Schönheitsreparaturen - Überlegungen zum Sachstand (Siegmund, MietRB 2021, 122)

Der Beitrag nimmt die Entscheidung des BGH v. 22.8.2018 zum „Weiterreichen“ bestehender oder nicht bestehender Renovierungspflichten vom Vor- auf den Nachmieter und die viel diskutierten Entscheidungen des BGH v. 8.7.2020 zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zum Anlass für Überlegungen zum Sachstand und den Auswirkungen der Entscheidungen für die Praxis.


I. Einleitung

II. Prämissen des Gesetzgebers und Interessenlage

1. Worum geht es?

2. Prämissen des Gesetzgebers

3. Interessenlage

III. Auswirkungen der neueren Rechtsprechung des BGH

1. Die Übertragung der Schönheitsreparaturlast „im Dreieck“

a) Sachverhalt

b) Konsequenzen für die Praxis

2. Die Schönheitsreparaturlast bei unwirksamer Übertragung infolge unrenovierter Überlassung der Wohnung

a) Sachverhalt

IV. Zusammenfassung
 

I. Einleitung

Um das Thema „Schönheitsreparaturen“ ist es seit der Überprüfung zahlreicher, in Formularmietverträgen gängiger Übertragungsklauseln an den (modernen) Maßstäben der europarechtlich beeinflussten Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch den BGH am 18.3.2015 zunächst vergleichsweise still geworden. Die Praxis hat versucht, sich auf die Situation einzustellen, gerichtliche Auseinandersetzungen gern vermieden. Es schien, als würde niemand am Status quo „rühren“ wollen.

Der im sozialen Wohnraummietrecht äußerst aktive Gesetzgeber zeigt (weiterhin) keine Ambitionen, sich auf dem umkämpften Gebiet der Schönheitsreparaturen zu profilieren. Er hat im Rahmen der „großen“ Mietrechtsreform 2001 bewusst von einer gesetzlichen Regelung zu den Schönheitsreparaturen abgesehen. Er hielt es für sinnvoll und interessengerecht, dass die Parteien selbst regeln, wer zu deren Vornahme verpflichtet sein soll und wie der Faktor ggf. bei der Höhe der Miete berücksichtigt wird. Eine starre gesetzliche Regelung würde der Vielzahl der in der Praxis vorkommenden und möglichen Fallgestaltungen nicht gerecht werden (können).

Der Bundesrat setzte sich mit einem eigenen Formulierungsvorschlag nachdrücklich für eine gesetzliche Lösung ein, dies mit Blick auf die Bedeutung der Schönheitsreparaturen für die Vertragsparteien einerseits und die lückenhafte, unübersichtliche, teilweise widersprüchliche Rechtsprechung andererseits. Der federführende Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages war nach Abschluss der intensiven Beratungen des Gesetzentwurfs schließlich davon überzeugt, dass eine Regelung nicht sinnvoll ist. Keiner der unterbreiteten Vorschläge würde der Vielzahl der in der Praxis vorkommenden Sachverhalte hinreichend gerecht; die Vorteile einer gesetzlichen Regelung würden die Nachteile nicht aufwiegen, zu denen auch die Gefahr einer Veränderung des bisher mieterfreundlichen Leitbildes gezählt wurde.

Es ist dem BGH in den vergangenen Jahren – wie vom Bundesgesetzgeber 2001 erwartet – durchaus gelungen, das gesetzliche Leitbild der Ausführungslast als Teil der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters in den Fokus der allgemeinen Wahrnehmung zurückzuholen und die Grenzen der Zulässigkeit formularvertraglicher Übertragungsklauseln zu markieren. Richtig ist sicher, dass jede Entscheidung des BGH neue Fragen aufwirft. Aber wäre das nicht auch bei einer gesetzlichen Regelung der Fall?

II. Prämissen des Gesetzgebers und Interessenlage

1. Worum geht es?


Unter „Schönheitsreparaturen“ werden – grob umrissen – Maler- und Tapezierarbeiten zur Beseitigung von Dekorationsmängeln verstanden, die infolge Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch der dem Mieter überlassenen (Wohn-)Räume entstehen. 6 Zur Konkretisierung des Begriffs wird – da besteht Einigkeit – auf die (antiquiert wirkende) 7 preisrechtliche Definition in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV 8 zurückgegriffen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen (nur) ...



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 20.04.2021 14:22
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

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