Otto Schmidt Verlag

BGH v. 28.4.2021 - VIII ZR 5/20

Mehrere Mieterhöhungen nach jeweils abgeschlossenen Maßnahmen einer umfassenderen Modernisierung

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bzgl. jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären.

Der Sachverhalt:
Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in O. Mit Schreiben vom 7.2.2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts an. Neben verschiedenen "Maßnahmen zur Einsparung von Energie" sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussichtliche Dauer der Arbeiten gab die Beklagte mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 € pro Monat an.

Mit Schreiben vom 26.6.2018 erklärte die Beklagte unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der mtl. Grundmiete ab dem 1.9.2018 von (bisher) 445 € um 232 € auf künftig 677 €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgte erst im November 2018; Kosten hierfür wurden der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt.

Die Kläger beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht "untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens" und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Mit ihrer Klage begehren sie die Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v. rd. 930 € nebst Zinsen sowie die Feststellung, dass die Beklagte die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne.

AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Kläger hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Mieterhöhung durch die Beklagte (§ 559 Abs. 1 a.F., § 559b Abs. 1 BGB) ist wirksam, so dass den Klägern weder ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung zusteht, dass die erhöhte Miete erst nach einem erneuten Erhöhungsverlangen geschuldet sei. Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits ausgeführten - Maßnahmen trennbar ist.

Gem. Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung (a.F.) Anwendung, weil den Klägern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gem. § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. vor dem 31.12.2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gem. § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern.

Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Hiernach ist die tatrichterliche Würdigung des LG, wonach der im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits abgeschlossenen - Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar ist, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Zutreffend hat das LG darauf abgestellt, dass der Einbau der Wohnungseingangstüren ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk betrifft. Die anderen Arbeiten an den Fenstern, den Balkonen, am Haustürvordach, der neuen Haustür sowie der Dämmung werden durch das Einbrin-gen neuer Wohnungseingangstüren nicht betroffen. Sie sind hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstimmung bedarf. Etwas anderes folgt nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Entgegen der Ansicht der Revision hat das LG der Ankündigung durchaus Bedeutung beigemessen und sie als "Auslegungshilfe" zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maßnahmen berücksichtigt, aus ihr aber nicht den Schluss gezogen, es habe sich vorliegend um ein untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben gehandelt. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 31.05.2021 16:32
Quelle: BGH online

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