Otto Schmidt Verlag

Aktuell im MietRB

Bauliche Sanierung und bauliche Veränderung nach neuem WEG-Recht (Horst, MietRB 2021, 181)

Die WEG-Reform 2020, in Kraft getreten am 1.12.2020, knüpft an gesehene Sanierungsstaus an, will Wohnungs- und Teileigentum auch energetisch optimieren, und vereinfacht deshalb die Möglichkeiten zur Durchsetzung baulicher Veränderungen deutlich. Nach wie vor unterscheidet das Gesetz zwischen baulicher Veränderung und Fällen der Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich der Abwicklung eingetretener Bauschäden.


I. Sanierung von Bauschäden

1. Schadensursache im Gemeinschaftseigentum

2. Schadensursache im Sondereigentum

3. Schäden am Gemeinschaftseigentum

II. Bauliche Veränderung

1. Wohnungseigentumsverhältnisse

a) Begriff der baulichen Veränderung inhaltlich unverändert

b) Privilegierte bauliche Veränderungen

c) Andere bauliche Veränderungen

d) Bauliche Veränderungen zugunsten der Gemeinschaft

e) Bauliche Veränderungen zugunsten einzelner Eigentümer

f) Verteilung anfallender Kosten und Nutzungsbefugnisse

2. Prozessuales

3. Mietrecht

a) Mietverhältnisse ohne wohnungseigentumsrechtlichen Bezug

b) Vermietetes Sondereigentum

III. Fazit


I. Sanierung von Bauschäden

Typisch für die Praxis treten im Gemeinschaftseigentum oder in anderen Sondereigentumseinheiten Bauschäden oder z.B. Wasserschäden als sonstige Ereignisse ein. Diese Schadensursachen entfalten „Fernwirkung“ auf benachbarte Wohnungen, bzw. auf das benachbarte freiberuflich, geschäftlich oder gewerblich genutzte Teileigentum. Aus der Sicht des betroffenen Eigentümers, bzw. seines Rechtsberaters drängt sich die Frage auf, wer nach dem neuen Recht dafür haftet. Infrage kommen der selbstnutzende Eigentümer, seine Mieter, die Eigentümergemeinschaft der Verwalter und der Gebäudeversicherer.

Beispiel

Wohnungseigentümer Z erleidet mehrere Wassereinbrüche im Deckenbereich des eigenen Badezimmers. Das Wasser „hinterläuft“ die Wandverfliesung und erreicht den Korkfußboden. Er wendet sich an Verwalter V, der ihn abwiegelt und an den Mieter der über ihm liegenden Eigentumswohnung verweist. Z kontaktiert daraufhin Mieter M und Eigentümer E der „Oberliegerwohnung“. Der Haftpflichtversicherer des M schickt einen Gutachter, der als Schadensursache einen Defekt im Abflussbereich des oben liegenden Wohnungsbalkons feststellt. Der Versicherer wendet daraufhin mangelndes Verschulden des M am eingetretenen Wasserschaden des Z ein und verweigert die Deckung.

Soweit so gut; ohne Verschulden haftet der Mieter tatsächlich nicht. Was ist nun aber mit Ersatzansprüchen des Z gegen den Eigentümer und Vermieter der Wohnung, die Eigentümergemeinschaft und gegen den Verwalter?

1. Schadensursache im Gemeinschaftseigentum

Der defekte Abfluss des Balkons gehört zum Gemeinschaftseigentum; folglich ist die Eigentümergemeinschaft auch zur Schadensregulierung am Gemeinschaftseigentum berufen, bzw. der Gebäudeversicherer.

Ein entsprechender Sanierungsbeschluss gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die auch nach der WEG-Reform ein Individualanspruch jedes einzelnen Mitgliedes gegen die Gemeinschaft besteht (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Wird ein solcher Beschluss durch Negativbeschluss ausdrücklich abgelehnt, können Schadensersatzansprüche entstehen, wenn mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über eingetretene Schäden, den daraus folgenden Reparaturbedarf und über weitere Schadensgefahren informiert wurde. Anspruchsgegner waren dann bisher die einzelnen Eigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. die sich enthalten haben, nicht aber der rechtsfähige Verband. Nach der Aufwertung der Eigentümergemeinschaft zum vollrechtsfähigen Verband durch die WEG-Reform (§ 9a Abs. 1 S. 1, Abs. 2 WEG) richtet sich der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung immer gegen die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG), die dann Regress bei den hier genannten einzelnen Eigentümern für MietRB 2021, 182deren Abstimmungsverhalten nehmen müsste (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Eigene finanzielle Situationen entlasten nicht von der Haftung. Sie reicht grundsätzlich bis zum Erreichen der sog. „Opfergrenze“ 6 Aus Sicht des Geschädigten ist die Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2014 heute allerdings überholt. Sein Anspruchsgegner bleibt die Gemeinschaft.

Daneben kann durch eine sog. Beschlussersetzungsklage (...)



Verlag Dr. Otto Schmidt vom 15.06.2021 15:47
Quelle: Verlag Dr. Otto Schmidt

zurück zur vorherigen Seite