Umlage nachträglich entstandener Betriebskosten (Harsch, MietRB 2021, 248)

Betriebskosten, die der Mieter zu tragen hat, müssen bei Mietbeginn oder später vereinbart werden, da die Miete sonst auch die Betriebskosten („Nebenkosten“) umfasst. Die erforderliche Übernahmevereinbarung bezweckt die Erkennbarkeit für den Mieter, was an Kosten auf ihn zukommen kann. Aber auch noch während des laufenden Vertragsverhältnisses können Betriebskosten entstehen, die der Vermieter ebenfalls auf den Mieter umlegen möchte. Markantes Beispiel der letzten Jahre sind die Wartungs- und sonstigen Kosten nach dem Einbau von Rauchwarnmeldern. Weiteres Beispiel ist die Einstellung eines Hauswarts. Dann stellt sich die Frage, ob diese nachträglichen Kosten in die Abrechnung aufgenommen werden können. Mit dieser Problematik befasst sich die nachstehende Abhandlung.

1. Grundsatz: Umlagevereinbarung

2. Neue Betriebskosten

a) Begriff

b) Mietvertragliche Regelung durch Mehrbelastungsklausel

c) Fehlende Mehrbelastungsklausel

d) Teilweise Vereinbarung von Betriebskostenumlage

3. Preisgebundener Wohnraum

4. Geschäftsraum

5. Fälligkeit der neuen Kosten


1. Grundsatz: Umlagevereinbarung

Will der Vermieter wie im Regelfall dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellen, ist eine diesbezügliche Übertragungsvereinbarung erforderlich. (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). Denn von Gesetzes wegen sind die Mietnebenkosten in der Miete enthalten. Nach der Rechtsprechung des BGH müssen die zu übernehmenden Kostenarten grundsätzlich nicht einzeln im Mietvertrag aufgeführt sein. Der BGH hat damit eine in früherer Zeit in den Details heftig umstrittene Frage geklärt. Es genügt dem Grundsatz der Transparenz, wenn der Mietvertrag festhält „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ oder ähnliche Formulierungen einfach-pauschaler Art. Selbstredend kann auch formuliert werden „Der Mieter übernimmt alle Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung “, auch wenn eine Bezugnahme auf die Verordnung nicht erforderlich ist. Denn dem Mieter von Wohnraum, darauf stellt der BGH ab, ist seit den 1950er Jahren durch Verordnungen und Gesetze bekannt, was im Einzelnen den Begriff der Betriebskosten ausmacht. Eine Ausnahme ist erforderlich, soweit der Mieter „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Ziff. 17 der BetrKV tragen soll. Diese sind namentlich zu bezeichnen.

2. Neue Betriebskosten

a) Begriff

Betriebskosten können auch während der laufenden Mietzeit aus verschiedenen Gründen neu entstehen. Betriebskosten sind gegeben, wenn im Einzelfall die Definitionen nach §§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB, 1 Abs. 1 BetrKV, 20 ff. NMVO, 27 der II. BV erfüllt sind. Das sind diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Im Einzelnen sind die Kostenarten in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgezählt, in Nr. 17 ist ein Auffangtatbestand für „sonstige“ Betriebskosten enthalten. Unter „neuen“ Betriebskosten werden solche verstanden, die für das konkrete Mietobjekt bei Vertragsbeginn nicht erhoben wurden und deshalb weder ein Anlass noch eine Möglichkeit bestand, sie bei der Mietpreisbildung zu berücksichtigen. Deswegen handelt es sich auch dann um neue Betriebskosten, wenn die Grundsteuerpflicht erst während des Mietvertrags entsteht. Neue Betriebskosten sind kurz gefasst solche, die zu Vertragsbeginn noch nicht anfielen. Es kann nicht darauf ankommen, ob mit derartigen Kosten bei Beginn des Vertrags „niemand rechnete“. Neu sind die Betriebskosten, wenn sie während des laufenden Vertrags erstmals anfallen.

Beraterhinweis Betriebskosten, die bei Abschluss des Mietvertrags bereits anfielen, dürfen (...)