Mietrechtliche Nutzung und Gebrauch von Sondernutzungsrechten - praktische Fragestellungen (Agatsy, MietRB 2021, 252)

Das Sondernutzungsrecht ist im WEG nicht ausdrücklich geregelt. Dieses Rechtsinstitut hat auch nach dem am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG weiterhin Fortbestand. Die Änderungen des WEMoG wirken sich auf die Gebrauchs- und Nutzungsrechte des Sondereigentümers sowie auf die Vermietbarkeit aus. Der Beitrag geht auf die Rechtsgrundlagen sowie Fragestellungen zu Benutzung und Abwehransprüchen ein.

I. Systematischer Überblick

II. Mietvertragliche Vereinbarung des Gebrauchs-/und Nutzungen und inhaltliche Änderungsvorbehalte

1. Umfang der mietrechtlichen Überlassung und Bindung an gültige Benutzungsregelungen

a) Mietvertragliche Einräumung von Nutzungs- und Benutzungsrechten am Sondernutzungsrecht

b) Bindung des Vermieters an Benutzungsregelungen und Einschränkungen i.S.d. § 14 WEG

2. Nachträgliche Erweiterung und Beschränkung des Sondernutzungsrechts

III. Kosten- und Lastentragung bei vermieteten Sondernutzungsflächen

1. Gewährleistung und Kostentragung

a) Mietvertragliche Gewährleistung und Erhaltungsmaßnahmen

b) Umlage der Erhaltungskosten und Neuordnung der Betriebskosten

c) Bauliche Maßnahmen und Sonderfall der §§ 20 Abs. 1-3 WEG i.V.m. § 554 Abs. 1 BGB

2. Ansprüche der Gemeinschaft und Sondereigentümer auf die regelkonforme Nutzung und Abwehransprüche

a) Ansprüche der Gemeinschaft auf regelungskonforme störungsfreie Nutzung von Sondernutzungsflächen

b) Ansprüche der Sondereigentümer auf Störungsunterlassung und Abwehransprüche

c) Ausgleichsansprüche bei unzulässiger und übermäßiger Nutzung im Sondernutzungsrecht

IV. Fazit


I. Systematischer Überblick

Das Sondernutzungsrecht ist im WEG nicht gesondert geregelt. Im Regelfall wird es aufgrund einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung (§§ 10 Abs. 1 S. 2, 16 Abs. 1 S. 2 WEG) begründet. Das Sondernutzungsrecht wird am gemeinschaftlichen Eigentum bestellt. Für die sachenrechtliche Zuweisung gelten §§ 5 Abs. 4 S.2, 10 Abs. 3 S.1 WEG. Im Grundbuch ist ein Sondernutzungsrecht verdinglicht. Davon abzugrenzen ist ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, das nicht im Grundbuch eingetragen wird. Der Anwendungsbereich ist vielfältig.

Beispiele: Freiflächen, bestehend aus Garten-/und Rasenflächen, Terrassenflächen, Stellplätze und Räume; Garagen und Kellerräume, Sonderflächen und Werbeflächen.

Der teilende Eigentümer kann ermächtigt werden, dem jeweiligen Erwerber Sondernutzungsrechte zuzuweisen. Das Sondernutzungsrecht ist vom reinen „Gebrauchsrecht“ und dem Sondereigentum an Grundstücksflächen (§ 3 Abs. 2 WEG) oder Stellplätzen (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) abzugrenzen. Neben Stellplätzen sind dies Terrassen-/ oder Freiflächen z.B. Garten-/ und Rasenflächen. Stellplätze sind seit der WEG-Novelle vom 1.12.2020 sondereigentumsfähig. (§§ 3 Abs.1 S.2 und Abs. 2 WEG). Die „sachenrechtliche“ Rechtsänderung nach dem WEMoG macht das „Rechtsinstitut“ des Sondernutzungsrechts allerdings nicht „obsolet“. Eine Beschlussfassung über ein Sondernutzungsrecht ist „nichtig“, weil dieses nur zu vereinbaren ist. Der Sondereigentümer ist exklusiv zur Benutzung und Vermietung berechtigt (§ 99 BGB). Spätestens mit der Zuweisung und Eintragung im Grundbuch sind Miteigentümer und Dritte von der Mitbenutzung (Gebrauch) ausgeschlossen. Der Sonderrechtsnachfolger ist nur gebunden, wenn die Vereinbarung im Grundbuch (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG) eingetragen ist. Das Sondernutzungsrecht ist im Veräußerungsfall wie Sondereigentum zu behandeln. Dann kann auch der Mieter gegenüber dem Rechtsnachfolger die Überlassung der bislang vermieteten Fläche/Raums (§ 566 BGB) verlangen. Nach einer Ansicht soll für eine Gebrauchsregelung die dauerhafte Überlassung von Flächen reichen. Eine „sondernutzungsähnlichen“ Rechtsposition ist hier jedoch abzulehnen, weil das Vereinbarungserfordernis zwingend ist. Dies kann nicht durch eine abweichende „Vertragskonstruktion“ umgangen werden.

II. Mietvertragliche Vereinbarung des Gebrauchs-/und Nutzungen und inhaltliche Änderungsvorbehalte

1. Umfang der mietrechtlichen Überlassung und Bindung an gültige Benutzungsregelungen

a) Mietvertragliche Einräumung von Nutzungs- und Benutzungsrechten am Sondernutzungsrecht

Das mit einem Sondernutzungsrecht belastete gemeinschaftliche Eigentum darf vermietet werden. Dem Sondereigentümer steht gem. § 16 Abs. 1 S. 1 und S. 3 WEG das Recht zur Mitbenutzung und Vereinnahmung der Nutzungen (Vermietung) zu. Rechtsgrundlage der Vermietung ist § 535 Abs. 1 S. 1 BGB. Dies erfolgt im Wohnraum-/oder Gewerbemietvertrag, in dem auch die Erhaltungskosten-/und Gewährleistungslast geregelt ist.

Beispiele: Eine Terrasse des Wohnungseigentums darf zum Wohnzweck „wie ein Wohnzimmer“ genutzt werden. Die Außenfläche vor einem Teileigentum darf nur in einem begrenzten Umfang und nach Maßgabe der Gemeinschaftsordnung genutzt werden. § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist dahingehend auszulegen, dass Nebenflächen und Räumlichkeiten im „zulässigen“ Umfang vermietet sind. Dies gilt trotz ersatzloser Streichung des § 14 Nr. 2 WEG a.F. Dem war zu entnehmen, dass der Gesetzgeber grundsätzlich von der Berechtigung des Mieters zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums – in den durch Vereinbarungen und Beschlüssen bestimmten Gebrauchsgrenzen des vermietenden Wohnungseigentümers ausgegangen ist. Dennoch darf der Mietgebrauch (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB) nicht weiter reichen, als es der Umfang des eigenen Benutzungs-/und Nutzungsrecht des Sondereigentümers. Beispiele in der Beratungspraxis: (...)